土地選びや家づくりで成功するためのブログ

こんにちは、荒ちゃんです。


土地情報は、不動産情報誌や新聞広告などで知ることができます。
また、最近はインターネットでも情報が取れますね。

で、いいなあと思う土地の多くは、分譲地。
でも、この分譲地ほとんどが、

「建築条件付き」ってなってますよね。


建築条件付きと言うのは、あなたもご存知だと思いますが、
簡単に言うと、土地と建物がセットになっている物件ですね。

家もセットになってるんで、便利といえば便利なんですが・・・。


でも、建築業者を自由に選べません。
それが、良い家を建ててくれる業者であればいいんですが、
実は、そうでない場合が多いんですね。

分譲業者の多くは、ビジネスで家を建ててます。
家づくりより、儲けることが優先なんです。

もちろん、分譲業者のなかにも良い家を建ててるところもあります。
あるにはあるんですが、それはほんの一握りです。


ですから、

もし、あなたが自然素材の家を建てたいと思っても、できない場合が多いんです。
そこで今日は、分譲地にあなたが建てたい家を、建てられる方法を教えますね。


と、その前に、まず、
「どうして条件付きなの？」ってことを簡単に説明しておきますね。

この条件付き土地には、おおまかに二つのパターンがあります。

まず、

その土地を販売している分譲業者が、建物を建てる。

そして、

分譲業者が提携しているハウスメーカーで建てる。
この場合は、ハウスメーカは分譲業者に手数料を払います。

家を建てるお客さんを紹介いただいたお礼ですね。
もちろんそのお金は、家を建てるあなたが負担することになるんですが。


分譲業者はビジネスとしてやってるので、良い場所を確保してます。
いい所というのは、駅に近い、人気の学校区、スーパーや病院が近い所です。

こういう場所は、自分で買主を見つけます。
しかし、少し条件が悪い場所だと、大手ハウスメーカーと提携します。

ハウスメーカーの優秀な営業マンが売ってくれるからです。



「建築条件って、外せるの？」

そう、思ってませんか。
では、条件をはずす方法をこれからお話します。


条件をはずす一つの方法は、あなたが分譲業者のリスクを負うことです。
具体的には、条件を外してもらう見返りに、少し高く買うんです。

「どれぐらい？」わかりませんよね。

そんな経験ないんですから。
あくまで目安ですが、坪１万円から３万円くらいです。

例えば、６０坪の土地だと、６０万円～１８０万円ですね。
上乗せする金額は、交渉次第です。


つまり、

ハウスメーカーから入る手数料をあなたが肩代わりするということです。
まずは、条件をはずせるかどうかを分譲業者に聞いてください。

もし、ダメといわれたら、どういう条件なら良いかさらに聞いてください。
それでもダメなら、その時はあきらめるしかありません。


次に、

上乗せしなくても、条件を外してもらえる方法があります。

それは、

長く売れ残っている分譲地です。売れてない原因はいろいろですが、

周辺相場より高い。または、場所や形が悪い。
だいだい、こういう理由ですね。


長期間というのは、だいだい１年が目安でしょう。
１年以上前に売り出された分譲地で、売れ残っている土地を探してください。

探し方はとても簡単です。

不動産情報誌ありますよね？
掲載されているものは、すべて売れ残っている物件です。

当たり前ですが、売れてたら載ってないですよね。
目ぼしいところがあれば分譲業者に、「土地だけ売ってくれますか？」

って聞いてください。


「建築条件を外すことは可能」です。


追伸　裏技を一つ。

分譲業者も人間です。人間関係で、条件が外れることがあります。

その分譲業者と利害関係にある人、若しくは親しい人を活用することです。
工務店で、不動産の免許を持ってる人なんかがそうです。

今日は、ここまでにします。
では、また。

こんにちは、荒ちゃんです。

少し昔の話ですが、
お客様が「もう古くなって傾いているから建替えたい。」
と、ご相談がありました。

予算は解体工事・諸経費・税金,
全部含んで1500万円で仕上げて欲しいということで
話が進み、地盤の話になったときです。

通常は建物を壊す前に地盤の調査はしません。
何か嫌な予感がしたので、念の為、地盤の調査を
最初に奨めました。

すると・・・地耐力が極端に弱く、支持層もかなり深い、
いわゆる底なし状態のところだったのです。

基礎の補強工事だけでも軽く320万円の見積になり、
摩擦杭と云うものを地面に埋め込んでも
地震の際、液状化現象が生じる危険があり、
保証ができないのです。

その時、私はこの新築工事の見直しを薦めました。

保証が出来ないことと、必要以上に基礎補強・地盤工事に
お金がかかることにより、その方の資金繰りを心配したのです。

仕事が欲しいのは山々ですが、事実を隠したまま工事を行い。
地震が来てからローン以上の損害が出るようでは、この方の
その後の人生計画で問題になることは明らかだからです。

事実を隠しながら工事をする業者も存在します。
また、事実さえ確認しなくて、悪気無く流されて工事する業者も
いるでしょう。

こういう問題は、建替えの土地でさえあることですから、
新規で購入の際は、くれぐれも注意してください。

地盤を見極める時のチェツクポイントです。
①　生活道路のアスファルトが割れていないか？
②　マンホールのフタが飛び出ていないか？
③　道路を何回も舗装していないか？
④　近隣の外構ブロック塀や外壁が割れていないか？
⑤　もともとの土地は田んぼや沼地じゃなかったか？
⑥　水路の流れが正常に流れているか？（これとても重要）です。
⑦　盛土を極端にしないと駄目な土地か？
⑧　地下水の水位が高いところか？
⑨　近所の方に極端にシロアリが多くないか？聞くことです。

くれぐれも、綺麗な土地だからと表面だけ見て土地購入を
決めては行けません。
見えないところで・・・問題は起きるのですから・・・

次は土地の造成業者がやることがあるケースを紹介します。
これは、表面の腐葉土やゴミをひっくり返して、
地面の下に隠し、表面を綺麗にしてしまう方法です。

案外このれらの例は多く問題になります。　
特に木が沢山あった土地や工場跡地では、
穴を掘って埋めてしまう業者もあるくらいです。

私は、このような物件に３件ほどあたりました。
今でも、覚えていますが、基礎工事をしよとしたら、
地面の中に木の頭が見えるのです。

なんだろう”と云うことで機械でひっぱったら1１．５メートル位の
角材が出てきたのです。
しかも、その周りを掘ったらゴミだらけで２ｔ車３台分の
ゴミの量でした。

後で聞いた話ですが、前の売主が工務店の作業場として
貸していた土地を買ったそうです。

しかたなくゴミを取り省いた後、地盤改良材を混ぜながら
当時55万円の費用をかけて工事を進めた例です。

悪質建築業者だと地盤の中にあるゴミを知りながら
建築してしまった例もあります。

地盤の下に木のゴミの山があるので、何度もシロアリ駆除を
してもすぐ発生してしまうのです。

土地の価格が付近相場より安い場合は、特に注意してください。
先ほどの９のチェックポイントでチェックしてくださいね。

もし、土地を買う前に、地盤調査のデータがあればいいのですが
どうしても不安だな～と言う場合は、細い鉄の棒で土地を刺してみるのもいい判断方法かもしれません。　

どうしても気に入っている土地が軟弱でも、補強工事が行なえるところは、費用をかければ土地建物に地盤保証が付きます。
しかし余り、お勧めはできません。できれば、別の土地を
検討されることをお勧めします。

では、また。