土地選びや家づくりで成功するためのブログ

新年あけましておめでとうございます。

今年もよろしくお願いします。

今年も、土地・建物に関する”お役たち情報”や”気づき”などを
書いていきたいと思いますので、時間のあるときにでもご覧下さい。

　　

こんにちは！荒ちゃんです。


今日は大事な話です。
資金計画についてお話します。


お金の話を表立ってするのは少し気がひける
こともあります。しかし騙されないためにも、
大切な予算の話をきちんとする必要があるのです。

敷地調査やプランニングばかりを先走り、
資金計画を後回しにする会社は、あなたのことを
本当に大切に考えているかどうかは分かりません。

それでは悪徳住宅会社は資金計画書にどのような罠を
仕掛けているか、それをお話しましょう。

一つ目の罠は見積書に入れると家の値段が高くなって
しまうものは、オプションとして資金計画書に入れて
しまうこと。どんなものがあるか？

代表的なものは、カーテンと照明器具です。

これらは、住宅にはなくてはならないものです。
しかし、見積書に入れると、単価が高くなるので、
とりあえず別途（オプション）にしておく。


この方法自体は別に悪いことではありません。
問題はお客様にきちんと伝えて、最終的に
これだけ”かかります”と伝えないことです。

他社と比べて１００万円も安かった。
でも最終的に支払った金額は、最初の見積もりより
ずっと高くなった、こんなことにならないように
気をつける必要があります。

照明器具はともかく、カーテンを別途工事にする
会社は多いです。理由は、部屋が仕上がった後に、
雰囲気に合わせてカーテンを選びたいというお客様
のためもあると思うのですが、実は結構値段がします。

40坪で30万円から。ちょっと良いもので80万円くらい
かかります。計画の中であらかじめ予算はとっておく
必要があります。

２つ目は、経費に関するものです。現場経費、運搬費、
営業諸経費、地盤調査費、地盤補償料、シロアリ工事費、
工事中の火災保険料、労災保険料・・・。

これらの経費が資金計画書に載っていたら要注意です。
こういった諸経費の合計は工事費の１０％程度になります。
いくら本体価格が安くても、経費を別にしたらいくらでも
安くできるのです。

ごく一部の会社ですが、このような資金計画書に細工をする
手口を残念ながらおこなっています。もしこのような資金計画書に
出会った場合、これはどういう金額で、なぜこの値段になるのかを
ひとつずつ説明してもらってください。

資金計画は家作りの屋台骨ともいっていいほどのものです。
きちんとした説明もしないで、家を建てるにあたって一番重要なもの、
それを後回しにする会社には注意が必要です。

１、資金計画書に書かれているオプションの中身は何か？
２、わけのわからない経費が含まれていないか？

資金計画は、この２つの罠に気をつけましょう。

では、また。

今日は　道路と敷地の関係についてお話をします。

土地を買うときに必ず注意して欲しいのが、道路の問題です。
ここで建築基準法という法律を簡単に説明します。

住宅を建てる土地の前面道路は、基本的に４ｍ以上の
幅員が必要です。
また、間口が最低２ｍ接していないと建築不可となります。
このことは、もっとも基本的な事ですから、
覚えておいてくださいね。

それでは、道路が原因で起きる問題と、
その心構えを勉強して行きましょう。


まず、付近の相場より安く売りに出ている土地
についてお話します。

①全面の道路幅が４ｍに満たない時におこる問題です。

法的にいっても、道路の中心線から２ｍ分は、道として考え、
申請上の敷地面積を少なく見る場合があります。
つまり、建物の大きさや配置に制限を受けます。

見た目や感覚的にいっても狭い上、
路上駐車している車があると通れない時があります。
もし、ヤンキー風な車だと注意するのも怖いですよね。

このような問題は本当に多いのです。

昼間、土地を見学した時は、路上駐車していなかったけど、
夜になると路上駐車する車のおかげで、深夜の帰宅に苦労する。

このような思いは、誰も嫌ですよね。

道路が狭いなと感じた時は、夜の下見をお忘れなく。
あくまでも予防ですからね。

②次に、土地が間口１０ｍ以下　道路幅４ｍ前後だと起きる問題です。

このような土地は、車庫入れに切り返しが何度も必要になります。

将来、子供さんが慣れない車を動かす際に、
止まったまま何度もハンドルを回すと、
車のパワーステアリングポンプを傷めます。

もともと壊れやすいポンプを、更に圧力をかける訳です。
壊れると１０万円くらい修理費がかかるかもしれません。　

どうしても、このような土地を買いたい場合は、
家の設計を工夫する必要があります。
建築費がＵＰしやすいので注意してくださいね。


③道路幅が狭く、見通しが悪い交差道路も問題になります。

初心者や車の運転が苦手な方の場合
前から来る車を避けるだけでも嫌な思いをします。

最悪、バックすることになったら・・初心者の方は、
もっと嫌な思いをします。

土地の値段が安かったからと、簡単に決める前に、
道路幅が狭いなと思ったら・・・必ず夜の下見と現地を
何度も走行してみてください。

現場を案内する。歩合給の給料で働く営業マンは、
都合の悪いことは教えませんので・・・

最後に　

敷地延長道路（間口２ｍ）の土地について・・・・
業界では、旗さお敷地とも呼びます。
案外安く売りに出されています。

このような土地を買おうかな？思われたなら
・・・信頼できる建築屋さんに見てもらった方が良いと思います。
敷地の分割の仕方で、車が入れないときがあるからです。

それでは、また。

こんにちは！荒ちゃんです。


今日は資金計画の罠についてお話します。



お金の話を表立ってするのは少し気がひける
こともあります。しかし騙されないためにも、
大切な予算の話をきちんとする必要があるのです。


敷地調査やプランニングばかりを先走り、
資金計画を後回しにする会社は、あなたのことを
本当に大切に考えているかどうかは分かりません。


それでは悪徳住宅会社は資金計画書にどのような罠を
仕掛けているか、それをお話しましょう。


一つ目の罠は見積書に入れると家の値段が高くなって
しまうものは、オプションとして資金計画書に入れて
しまうこと。どんなものがあるか？


代表的なものは、カーテンと照明器具です。


これらは、住宅にはなくてはならないものです。
しかし、見積書に入れると、単価が高くなるので、
とりあえず別途にしておく。


この方法自体は別に悪いことではありません。
問題はお客様にきちんと伝えて、最終的に
これだけかかると伝えないことです。


他社と比べて１００万円も安かった。
でも最終的に支払った金額は、最初の見積もりより
ずっと高くなった、こんなことにならないように
気をつける必要があります。



照明器具はともかく、カーテンを別途工事にする
会社は多いです。理由は、部屋が仕上がった後に、
雰囲気に合わせてカーテンを選びたいというお客様
のためもあると思うのですが、実は結構値段がします。

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0坪で30万円から。ちょっと良いもので80万円くらい
かかります。計画の中であらかじめ予算はとっておく
必要があります。



２つ目は、経費に関するものです。現場経費、運搬費、
営業諸経費、地盤調査費、地盤補償料、シロアリ工事費、
工事中の火災保険料、労災保険料・・・。


これらの経費が資金計画書に載っていたら要注意です。
こういった諸経費の合計は工事費の１０％程度になります。
いくら本体価格が安くても、経費を別にしたらいくらでも
安くできるのです。


ごく一部の会社ですが、このような資金計画書に細工をする
手口を残念ながらおこなっています。もしこのような資金計画書に
出会った場合、これはどういう金額で、なぜこの値段になるのかを
ひとつずつ説明してもらってください。


資金計画は家作りの屋台骨ともいっていいほどのものです。
きちんとした説明もしないで、家を建てるにあたって一番重要なもの、
それを後回しにする会社には注意が必要です。


１、資金計画書に書かれているオプションの中身は何か？
２、わけのわからない経費が含まれていないか？


資金計画はこの２つの罠に気をつけましょう。

では、また。

こんにちは、荒ちゃんです。  

今日は、「諸経費が割高な土地と割安な土地」を紹介します。

あなたは、土地を購入する際
どのくらいの諸経費がかかると思いますか？

広告表示してある土地価格では土地を買えないことは
ご存知だと思います。

広告表示では、同じような場所で同じような価格表示でも
50万円～100万円ほどの諸経費の差が開いてしまうことも
あります。

例えば
（Ａ）いわき市○○町2丁目18-8　売地５０坪　1500万円　
（Ｂ）いわき市○○町2丁目16-8　売地５０坪　1500万円
このような広告表示がされていたとします。
この土地をあなたが買おうとしていると仮定してください。

どうみても、同じように見える土地です。

仮に近隣相場より安かったとして、
「どちらでもいいや！」と飛びつくのは考え物です。

それは、購入にあたっての諸経費に大きな開きが
あるからなんです。

これらの問題は、どのような観点からくるのか、
（Ａ）と（Ｂ）の土地の比べ方をお伝えします。
-----------------------------------------------
【Ａの土地】　価格1500万円　専任物件

設　備　　　　　　   前面道路水道有り　前面道路ガス有り　
　　　　　　　　　　　 道路前面下水有り
建ぺい容積率　　　　60％　200％
用途地域　　　　　市街化区域　第一種住居地域
そ　の　他　　　　　省略とします。
-------------------------------------------------
【Ｂの土地】　価格1500万円　売主物件

設　備　            　  宅内水道引込有り　ガス宅内引込み有り　
                          　下水宅内引込有り
建ぺい容積率　　　　60％　200％
用途地域　　　　　　市街化区域　第一種住居地域
そ　の　他　　　　　　省略とします。
--------------------------------------------------

*今回のお話では、ローン費用・登記費用は省略します。

（Ａ）の土地を購入した際の後々の諸経費も含めて算出します。

土地を購入する価格は同じです。
しかし、土地のお金を払って・・・その後
建築する際に設備費用が膨大にかかるパターンです。

どこを注意すれば良いかと言うと、
設備という項目を見極める注意が必要です。

なぜかと言うと・・・

お客さまは・・・「水道設備や下水道設備が入っていますか？」
と不動産屋に質問してしまうからです。

この時、不動産屋は、
「え～もちろん、前面道路に入っていますから安心してください！」
と言います。

この答えが問題なのです。
この物件説明では、道路を通行止めし、アスファルトを切り込み
水道配管を敷地内に引き込んでくる必要があります。

（Ｂ）の土地なら　土地の価格表示が同じでも敷地内に水道・ガス・
下水有りと表示されています。

結局のところ、道路を通行止めにしたりアスファルトを削ったり
しないため新築する際の付帯設備工事という費用が０円で済みます。

つまり、話を整理してみますと

（Ａ）の土地は
●道路掘削工事　約25万円～50万円　
　＊道路の種類・幅・距離によって異なる。
●水道加入金　約 8万円～25万円　　
　＊地域・水道局の管理事務局によって異なる。
●都市ガス工事　約15万円～40万円　
　＊道路の種類・幅・距離によって異なる。
●仲介手数料　約535500円　
　＊仲介手数料　価格×３％＋６万円＋消費税
-----------------------------------------　
合計　約141万5500円と仮定すると

（Ｂ）の土地は
●道路掘削工事　約　０万円　
　＊道路の種類・幅・距離によって異なる。
●水道加入金　約 ８万円　
　＊地域・水道局の管理事務局によって異なる。
●都市ガス工事　約 15万円
　＊道路の種類・幅・距離によって異なる。
●仲介手数料　約 ０万円
　＊売主物件なので仲介料負担なし
----------------------------------------　
合計　約　23万円と仮定すると

ここでのポンイントは　購入しようとする土地の中に水道・下水道・
ガス管が有る・無しで、大きく諸費用が変わってしまうということです。

物件説明では、両方とも水道・下水道等があるように見えますが、
ちょっとした言葉の違いで約120万円も差がでてしまう
と言うことなのです。

また、売主物件と専任物件と云う言葉の違いでも仲介手数料の
負担が違います。

（Ａ）の土地の諸経費が￥141万5500円
（Ｂ）の土地の諸経費が ￥23万円です。

この差額￥1,185,500円の諸経費の差額をどう思いますか？

このＡとＢの土地にかかる諸経費や付帯費用の差は
約120万円になります。

物凄い差額ですよね～
もし、安い諸経費の方を選択していたら、この差額で、
新しい家具を買ったり・素敵な家電を買ったり出来ます。

同じように見える土地で同じような価格でも、こんなにも諸経費が
違ってくるのです。

安易に価格が少し安いからとか！　
同じように見えるから！と決めずにあなたが相談している
建築屋さんに、必ず見てもらうことをお勧めします。

なぜ、建築屋さんに相談した方がいいのか？と云うと、
建築屋さんは、建物の費用以外に、あなたが住めるようになるまでの
全部の費用を提案しないと後々クレームになるから、
家以外の経費を全部提案してくれます。

不動産屋にも良心的な方は居ますが、その土地を売ることに
一生懸命ですから、少しでも安く金額を見せたいと思っているのです。

念のため、あなたが信頼できる人に見てもらうことを
私はお勧めします。

次は、道路より土地が低い場合で、かつ浄化槽設備が
必要な土地です。

下水道がない場合は浄化槽が必要になります。
これはあなたもおわかりだと思います。
この浄化槽から排水をどのように処理するのかによって
永遠に無駄なお金を払い続けることになるのです。

つまり、浄化槽の設備より排水を流すＵ字溝の高さの問題です。
もし、Ｕ字溝が宅地より高い場合は排水をくみ上げる
ポンプアップと云う設備が必要となる訳です。

浄化槽のブロアーの電気代とポンプの電気代を
永遠に払い続ける。更に、れらの設備は10年程度で壊れますので、
両方壊れると十万円は超え、かつ電気代が永遠にかかるのです。

当然、土地を買った後でこれらの設備も必要となる訳ですから
70万円～100万円は設備費用として必要になるわけです。

更に、ブロアーやポンプのフィルターの定期的な掃除など
あなたはイライラするものばかりです。

買いたい土地を見つけたら、信頼できる建築屋さんか、
又は信頼できる方に相談して見てもらうことをお勧めします。

では、また。 

こんにちは、荒ちゃんです。

さて、希望の土地もみつかって、信頼できる業者も見つかり、
いよいよ最後の契約です。

はじめて知ることばかりで、ちょっとお疲れかもしれませんね。

でも、ここで気を抜くと、あとから後悔することになります。

今日は、法律がらみのちょっと堅い話をしますが、

とても重要なことなので,
最後までしっかりと聞いてくださいね。


まず、宅地建物取引業法では、宅地・建物の売買契約を行う場合、

物件取引についての重要事項説明をすることになってます。


「堅い話だなあ～」

って思いました？

でも大丈夫。

わかりやすく説明しますから。

ようするに、重要事項の説明は契約前にしなければ、
違反になるということです。

ですから、取引は重要事項の説明からスタートします。

そして、この説明時に、

宅地建物取引主任者は主任者証（運転免許証に似ています）
を見せることになっています。

かならず確認してください。

さらに説明書には、主任者の記名押印が必要です。

つまり、

重要事項は必ず書面で交付しないといけないんです。

口答だけでは、説明したことにはなりません。


実際、この書類には契約するかしないかの
判断となることがたくさん書いてます。

その中でも、特にチェックすべきポイントが４つあります。


まず一つ目は、土地の取引形態の確認です。

取引形態によっては、仲介料がいらない場合もあります。

仲介料の上限は、売買代金の３％＋６万円に消費税でしたね。

取引形態というのは、

　売主（売主が直接売る場合）
　代理（売主の代理人となる場合）
　媒介（売主の媒介となる場合）

の３種類あります。


仲介料が発生するのは、媒介の場合です。

代理の場合は、代理手数料をとられる場合があります。

売主から直接買う場合は、手数料はいりません。

つまり、

取引形態によって、土地の売買代金以外の
お金がいらないこともあるんです。



二つ目は、住宅ローン特約とあっせんの有無を確認してください。


例えば、

土地は自己資金で、家はローンの場合。
土地と家あわせてローンの場合。


仮に銀行で審査が通らなかった場合、
この特約があれば、一定期間以内であれば
契約を白紙撤回できます。

もし、手付け金を払っていても返してもらえます。

重要事項に書かない業者もいるので、気をつけてくださいね。

書いてないからといって、
手付金を返さない業者は少ないとは思いますが。

ですから、この特約は必ずつけておいてもらってください。



三つ目は、建築条件以外の土地の場合は付帯条件を確認してください。

例えば、

ここは３階以上の建物を建てちゃいけない。
住宅以外のアパートは建てちゃいけない。
あとでトラブルになるケースがあるんで、必ず確認しておいてください。



それから四つ目は、土地購入の諸費用を確認してください。

当然、土地代金以外の諸費用がかかるとうのは
あなたも知っているでしょうが、

例えば、
仲介手数料、登録免許税、住宅ローン費用などいくつかあります。

どれもお金がかかることなんで、
必要な費用と金額を確認しておいてください。


以上、重要事項説明書で確認する４つのポイントでした。



さて、重要事項の説明が終われば、いよいよ契約です。

ところで契約ですが、必ず不動産業者の事務所でして下さい。
例えば、手付金を預けたあとで重要事項の説明をされたとします。
もし、話しが食い違ってたり、悪い条件があったりした時困りますよ。


ですから、契約は事務所でしてください。


さらに、契約時に気をつけるべきポイントが４つあります。

まず一つ目は、売主が本人かどうかを確認してください。
たまに売主本人でない人が、契約の席に座っていることがあるんです。
例えば、売主の弟さんとかですね。

売主本人が入院してたり、遠方に住んでたり理由はいろいろあります。

代理人が代理権を持っていればいいのですが、
自称代理人の場合は注意が必要です。


例えば、

売主の自称代理人との交渉で、１，０００万円の土地を
８００万円で契約した場合。

あとで、売主本人が、「８００万円なら売らない」
と言うケースも実際にあります。
もし正式な代理権がない場合、契約そのものが無効になります。

ですから、代理人場合は、
代理人の資格があるどうかを書面で確認してください。
その場合、委任状だけでなく、売主の印鑑証明書も要確認です。



二つ目は、不動産業者が免許業者かどうか確認してください。

たまに、免許なしで免許業者らしく事業してる人はいます。
そういう人をブローカーって言うんですけどね。
ブローカーは、事務所で契約しましょうとは言いません。

なぜなら、免許業者なら必ず、事務所に免許証を壁にはってあります。
免許業者でないことがバレるんで、必ずお客さまの所に行くんです。


なぜ、免許業者でないといけないのでしょうか？
それは、損害賠償になった場合、
賠償金を払ってもらえないことがあるからです。

免許業者は、営業を始めるときに営業保証金の供託が
法律で義務付けられています。

消費者は、不動産の取引から受けた損害額を
この供託金から補填できるようになってます。

ですから、あなたが土地を買うときは、
免許業者と取引してくださいね。


三つ目は、手付金は１０％以上払わないでくださいということです。

通常、双方でなにも決めていない場合、
手付金はすべて「解約手付」になります。

買主は手付金を放棄することで、
売主は手付金の２倍を買主に払うことで契約を破棄できます。


仮に、あなたが契約を解除したい場合、
払った手付け金は返ってきません。

もちろん、
ローン特約をつけていれば手付金は全額返ってきます。


実は、業者によって、手付金をなかなか
返してくれないところがあるんです。

よくあるのが、すでに使ったので、
ちょっと待ってくださいというケースですね。

ですから、手付は１割までと覚えておいてください。
１，０００万円なら最高１００万円でＯＫということです。


最後の４つ目ですが、実はこれが結構、重要です。

というか、不動産取引の基本中の基本なんです。

それは契約書、重要事項説明も含めてですが、
業者によく説明してもらってください。


業者の中には、何十ページもある契約書でも、
５分ぐらいで説明を終わる人がいるんですね。

所在地と面積と金額だけ確認して、
「はい、ここにハンコ押してください」
っていう人、結構いるんです。


そもそも、どんな土地でも、短所も長所もあります。
短所も納得していれば、トラブルにならないんです。

それで、業者には、契約書、重要事項説明を
よく説明してもらいましょう。
もし、不明な点があれば必ず確認しておくことが重要です。


今日は、少し堅い話をしましたが、
不動産取引をするうえでどれも重要なことです。
しっかりと覚えておいてください。


さて、
次回からあなたが
自分にピッタリな土地を探す方法について話します。

では、今日はここまでにします

こんにちは、荒ちゃんです。

今日は、土地の探し方について具体的な方法を話します。

実は探しだす方法はとても簡単です。
不動産情報誌、新聞広告、インターネット上の売り物件、
その中から、あなたの条件に合うをものを全て拾い出してください。

この段階では、１００％条件にあわなくて大丈夫です。
一つでも合うならＯＫです。
ただし、全ての情報です。


なぜ、全てなのか？
それはなかなか土地が見つからない人の多くが、ただ漠然と、
「もっといい土地があるに違いない」と思い込んでいるんです。

あなたはそんなことないですか？

ですから、まずは一つでも条件にあう物件を、全て拾い出してください。
そして、それらを全部、テーブルの上にひろげます。

それが、現在、売りにでている物件の全てです。
だから、この中から選ばないといけないことが客観的にわかるんですね。
まず、これが土地探しを成功させるための第一歩です。


次に、その中から、ここは見てみたいと思えるものを選んでください。

その物件を資料請求してください。そして、実際見に行ってください。
見に行ったら、その中で、
ここなら買っても良いと思えるところを３箇所ピックアップしてください。


どうですか？

探し方はとても簡単でしょ？
簡単ですが、面倒くさがってやらない人もいますね。
でも、これやらないと、何時まで経っても、

「もっといい土地があるに違いない」から抜け出せません。

そして、最後はゆっくり検討できないまま契約、と言うことになりかねません。
そうならないために、準備しておきましょう。


ところで、探す期間はだいだい３ヶ月くらいです。
３ヶ月探せば、その地域では、真新しい物件はそう出てきません。


さて、ここからが、土地選びの正念場です。
これを知っていることが、土地選びで成功する決め手になります。

これは、ほとんどの人が知りません。
だから、一部の人を除いて誰もやってません。

でも、実際うまく行った人の話なので、きっと役に立つはずです。

それは次回、詳しくお話します。

では、また。 

こんにちは、荒ちゃんです。

今日は、「安くても買ってはいけない土地とは？」についてです。

「こんな所、よく買ったね」と言う話を、時々聞きます。

よく注意すればわかるのに、よほど買い急いだのか、
それとも、不動産業者の口車にのせられて買ってしまったのか。

いずれにしろ、ちゃんとみておけば、買わずに済んでたんです。

あなたがそうならないために、
安くても買ってはいけない土地について話しますね。


まず一つ目は、給排水が整備されていない（できない）土地です。

これ、結構あります。
ある程度費用をかければ、整備できる土地と、
お金かけても整備できない土地があるんです。


実際の例で言うと、二つのパターンがあります。

一つは、今まで使っていなかったから設備していなという土地。
もう一つは、本来は整備しないといけないのに、
整備せずに使っていた土地。

後者は、お金がかかるので、整備しなかった土地です。
できれば、避けたほうがいいですね。

不動産業者に、
「給排水は整備されてますか？」とたずねてください。

もし、できてないなら、
費用がどれくらいかかるかを聞いてください。


二つ目ですが、周辺に嫌悪（けんお）施設がある土地です。

一般的に、このような施設がある周辺の土地って安いんですね。
何を嫌悪施設と呼ぶかは、価値感によるんですが、

例えば、
近くに火葬場がある場合。

たとえ隣になくても、匂うようだといやですね。
なので、風向きも要チェックです。


臭いと言えば産廃処理施設です。

これは、風向きにもよるんですが、
結構離れてても匂いますね。
地域住民が署名活動をして撤去を求めても、
立ち退かせるのは難しいんです。


だから、最初に話した用途地域は大事なんです。
規制に守られてるところを選んでくださいね。

また、このような施設があるところは避けたほうがいいですね。

ちなみに、このような嫌悪施設の有無は、
契約時の「重要事項説明書」に書かれてるんで、
必ず確認してくださいね。

もし、記載されてなくて、あとで嫌悪施設だとわかった場合、

例えば、

暴力団の事務所など。
その場合は、契約を解除できます。


３つ目ですが、大きな河川の近くや谷地にある土地です。

これはある程度、想像つきますよね。
河川の氾濫による水害とか、地盤沈下の不安もあります。
ですから、河川の近くや谷地はなるべく避けてください。


それと最後の4つ目は、見晴らしがいい土地です。

確かに、こういう土地は、開放感や眺望が魅力です。
バブルのころに、傾斜地の造成が盛んに行われてました。

人気があったんですね。
しかし、これも平地の土地と比べると土砂崩れや、
地盤沈下の恐れがあります。
ですから、眺望重視でない限り、
こういう土地も避けておいたほうが無難でしょう。


以上、４つほど安くても買ってはいけない土地を話しました。

いずれもこのような土地を絶対に買ってはいけない
ということではありません。

安いには、安いなりの理由があるということです。
安くて良い土地はありません。

ですから、安い土地を買う場合は、
リスクを十分承知した上で決めてください。

では、また。

追伸

ご意見や感想などいただけると、書き続けるモチベーションに
なりますので、お寄せいただけたらうれしいです。 

ご意見・ご感想などお待ちしています。　　⇒　　info@tosi-j.com

こんにちは、荒ちゃんです。

今日は、「土地の有利な買い方について」のお話です。

「土地を安く買う方法って、あるんですか？」

これ、女性からよく聞かれる質問なんです。
同じものなら、できるだけ安く買いたい。
女性は特にそうなんでしょうね。

まあ、私もスーパーでは、半額になるまで待って買います（苦笑）。
なので気持ちはよくわかります。


同じものなら、なるべく安く買いたい。
あなたもそうじゃないですか？

建物は値切ると手抜きされる恐れがあるんですが、土地は同じものです。
だから、土地はいくら値切っても良いんです。

安く買わないと損ですよね。

そこで、今日は、同じ土地を安く買う方法を３つご紹介しますね。


まず一つ目。

分譲地で売れ残りを探す方法です。
分譲地と言うのは、売る目的で作られた土地です。
だから、業者は、早く売りたいわけです。

さきほどのスーパーの話ですが、
惣菜などはその日のうちに売りきりたい。

そうでないと廃棄処分しなければいけません。
だから夕方になると値引きしてるんですよね？

分譲地も同じで、売れ残りは、ディスカウントされやすいんです。
ただし、売れ残ってる理由を確かめることをお忘れなく。


二つ目は、売り急ぎの土地を探す方法です。

分譲業者と違って、一般の方が土地を売る理由はいろいろです。
いつか売れればいいと言う人もいれば、
早く処分したいと言う人もいます。

でも、根本は、一つ目の考え方と同じなんです。

要は、
急いで売りたいか？、いつでも良いか？という違いなんですね。


例えば、

急いで売りたい理由に、相続税の納付があります。
そういう人は、相続した土地をできるだけ早く売りたいと思うんです。

一方、先祖代々の土地だからなるべく手放したくないという人もいます。
最近は、早く売って換金したいっていう人が増えてますね。

それと会社なら倒産、個人なら破産というケースです。

つまり、
そういう売り急ぎの土地は、値引き交渉できるということですね。
そこで、勘のいいあなたならもうおわかりだと思います。

買いたい土地があるなら、不動産業者に、
「どうして売りに出されてるんですか？」って、聞いてください。

もし、売り急いでるなら、安く買えますね。

それに、この質問にちゃんと答えてくれる業者さんは、良い業者です。
なぜなら、買主さん（あなたのこと）のことを考えてる業者だから。

ですから、是非、聞いてください。


それから３つ目は、競売物件を探すという方法です。

「競売」って聞くと、問題のある物件と感じるかもしれませんね。
でも、競売物件は裁判所が売主で、入札で行われる正当な取引なんです。
価格ですが、相場の７～８割で購入できます。

ただ、いわゆる破産者が清算手続きをしないので、
強制的に売り出されていて、
いさぎ悪い人？がいたりします。
落札しても、退去してくれないんです。

中古住宅などは、中を見ることができません。

そんなわけで、債権債務があまり複雑でない物件を選んでください。
また、専門家に手続きを代行してもらうという方法もあります。


ところで、
じつは、不動産を安く買う、究極の秘訣があるんです。

それは、
あなたが、買いたい価格の理由を説明することです。
以外と、説得力があり、効果もあるんですが、
あまりこれをやる人がいません。


不動産価格に定価はありません。
売値は、あくまで売主の希望金額なんです。
値段の根拠だって、
「せめてローンを完済できる金額で」

とか、

「○千万円以下では売りたくない」

など、理由は曖昧なんです。


もちろん、不動産業者から、
「この辺の相場は坪○○万円位なんで、
○千万円ぐらいで様子みますか？」
というアドバイスもあるでしょう。

でも、価格を決めてるのは売主です。


そして、先ほどいったように買う側にも問題があります。
新聞広告や情報誌で見た値段を、定価だと思い込んでるんです。
値札がついてたら、その値段で買うのが普通ですからね。

でも、おばちゃんは違いますが（笑）。
スーパーでは特にそうでしょう。

安くしてとは言えないから、値引きされるまで待ってる。
そういう待ちの姿勢が、業者の都合で契約させられる原因なんです。


ですから、値段は交渉できるということを知ってください。

だって、定価なんかないんですから。
どんどん値切ってください。

海外でお土産を買うときに値切ってますよね？
同じような感覚でいいんです。

気軽な感じで。

もし、あなたが値切るのを業者がいやがるようなら、
その業者は信頼できません。

業者は買主であるあなたの代理ですから、
あなたの味方のはずです。

業者が売主の代理もかねてたら中立の立場になりますが。
どうして、その価格にして欲しいか。

その理由をしっかり伝えてください。

例えば、
総予算が２，５００万円で、建物に１，５００万円必要なので、
土地代は、１，０００万円までなんです。

単に、１，０００万円にして欲しいというより説得力があると思いませんか？
別にどんな理由でもいいでんす。
理由をつけるだけで、承諾してくれる確立が高くなるんです。


買いたい価格の理由を説明するだけで、土地は安く買えるんです。


追伸、オマケで安く買う秘訣をもう一つ。

それは、売主から直接買うことです。

なぜ？

それは、仲介手数料を払う必要がないからです。

一番最初のメールでもお伝えしましたが、
業者を通すと仲介手数料として、
３．１５パーセント＋６３，０００円が必要です。

例えば、
土地が１５００万円だと、手数料として５３万５５００円いるんです。
でも、売主が不動産業者の場合、法律で、請求できないことになっています。

先ほどの例でいえば、５３万５５００円払わずに済むんです。
ですから、売主が誰かを調べてください。

でも、もちろん、物件調査は自己責任になりますので、注意が必要です。

では、また。