土地選びや家づくりで成功するためのブログ

こんにちは、荒ちゃんです。

業者選びで失敗する人の特徴が３つあると言いました。

１　住宅展示場を見て決める。

２　見学会に行って決める。

３　見積もりを複数とる。


今日は、展示場を見て決める問題点をお話しましょう。

まず、その最大の問題は、選択肢が少なすぎることです。

総合住宅展示場にはたくさんのハウスメーカーが出店していますが、

業者全体からすると、ほんの一部です。


あなたが住んでいる地域に、業者がどのくらいあるかといえば、

人口１，０００人に対して１社あるんです。
人口が１０万人であれば、１００社です。
１００万人であれば、１，０００社と言うことですね。


では、展示場には何社出展していますか？

２０社、多くても３０社くらいではありませんか。
人口１００万人に対してせいぜい３０社くらいしかないんです。


と言うことは、１，０００社のうちの３０社だから、
たった３パーセントの中から決めることになるんです。

これではあまりにも少なすぎませんか？


そして、次の問題は、

展示場に出展しているメーカーの家は値段が高いことです。

あなたも、薄々感じていると思いますが、
展示場にかかる経費は半端じゃありません。



その費用は、もちろん契約するお客さんが払っているわけですが。

で、その払っている、

　　いえ、払わされている額は、

　　　大きな声ではいえませんが、３００万円以上でしょうね。

展示場を見て決める問題点、もうお分かりですね。

選択肢が少ない、建物以外の費用まで払わされると言うことです。


では、見学会については、次回お話しましょう。

こんにちは、荒ちゃんです。

前回は、
「住宅展示場だけ見て決める問題点」をお話ししました。


今日は見学会についてです。

「住宅見学会」

「現場見学会」

「構造見学会」

「完成見学会」など、いろいろあります。



まあ、それぞれ内容は違いますが、

業者の目的は同じです。

その目的は、見込み客を集めることなんです。

では、見学会だけ見て決める問題は何でしょう？

まずは、住宅展示場の問題と同じで、
見学会を開催している業者の数が少なすぎることです。

あなたの街でいったい何社が見学会をしていますか？
業者全体からすると、ほんの２～３パーセントでしょう。


そうです。

選択肢があまりにも少なすぎるんです。
そして、失礼ですが、素人では、

「見てもわからない」




正確に言うと、


・家の雰囲気はわかっても正しい判断ができない。

・価値があるかどうか、本当にいい建物かどうか

　　　　の判断ができないんです。



気をつけてください！

業者は、あなたの心をつかむのが上手です。


さらに、問題点があります。

それは、見学会開催には費用がかかっていることです。

　チラシの制作費、チラシの折込料、
　　　見学会の準備・設営・運営費、人件費などです。



その費用は、安くても１回につき数十万円以上です。


もちろん、この費用は、必要経費ですので、
　　　苦労して利益の中から何とか捻出しています。


住宅展示場に出展しているハウスメーカーは、
　　　この経費が莫大にかかっています。


ですから、ハウスメーカーの場合、
　　粗利益は３５％から４０％も取らないといけないんです。


だから、前に言ったように、
ハウスメーカーは同じものなら必ず高い。
そして、制約が多すぎて希望の家を建ててあげられないからです。



では・・・


　「情熱を持って家づくりをしている人はいるの？」

ということになりますよね。


でも、ご心配なく、少ないですが、います。


そういう人たちは、

人知れず、地域でコツコツとやっているんです。



では、

「そんな人をどうやって探せばいいの？」


そうですよね。


それは、

次回「見積もりをたくさん取る」問題を話した後、
詳しく取り上げます。

こんにちは、荒ちゃんです。

住宅本や住宅雑誌には、

「見積りは複数取れ」

「見積りは最低３社から取れ」

って、書いてあります。


また、住宅メーカーの営業マンは、

「どうぞ他社と比較してください」

「ぜひ当社も見積もりさせてください」

など、見積りはいくつか取るものとして話しますよね。


だから、

「見積りはたくさん取るもの」

と、思うわけです。


「えっ、そうじゃないの？」

じつは、そうじゃないんです。




結論から言います。

見積りを複数とっても、正しい比較ができません。

残念ながら、見積り書を見比べてもわからないんです。


なぜなら、

各業者の基準が違うからです。

   家に使う材料やグレードは、各社まちまちなんです。



基準が違うと、比較ができませんね。


比較できないと、正しい判断はできません。


さらに、技術力は見積りと関係ありません。

そっくり同じもので比較しないと、良し悪しの判断ができないでしょう。

また、見積り金額が正当かどうかはプロでないと分からない。

いや、プロでも分からないものもあるんです。


さらに、使われてる材料など、

金額に見合った価値があるかどうかの判断もできないんです。


見積りを複数とってわかることと言えば、プランと合計金額くらいです。

ですから、

もし、見積りを取るのであれば、プロに見てもらいましょう。

  決して、あなただけで判断しないように！

そして、すぐに結論を出さないように！

　　　　では、また。

こんにちは、荒ちゃんです。

あなたが業者を選ぶ際の基準として、
自社施工かどうかは大事です。

家づくりは長い付き合いになるので、
強い責任感のある一貫施工体制の工務店を選ぶことです。


工務店の中には、受注した仕事を下請けに丸投げし、
自社では一切施工しない所もあります。
（丸投げは禁止されていますが）

ハウスメーカーに頼むと、ハウスメーカーの職人が
来ると思っている人が結構いるんです。

ハウスメーカーには職人はいません。

じゃあ、工務店はどうかと言えば、
職人（大工）がいないところが増えています。

家はさまざまな職種の人たちによってできます。

住宅を建てるのに２０から２５種類の業種、
つまり、基礎や大工、屋根、水道、畳、建具など、
に分かれています。

大事なのは現場管理者であるコーディネーターです。

職人や材料を工程とおりに現場に入れて、
正しい施工方法で工期内に建物を完成させるためには、
現場管理者であるコーディネーターが必要なことです。


さらに、建築予定地に近い工務店を選ぶことをおすすめします。


会社が現場に近ければ、その仕事の出来が地元での評判に直結します。

地元で信用問題ですから、管理やメンテナンスなどを含めて、

責任を持って仕事をするはずです。

また、会社が現場に近ければ、経費も少なくてすみますよね。

工務店を選ぶときは、自社施工で、建築現場に近いところを選んでください。

今日は、ここまでにします。

では、また。
　

こんにちは、荒ちゃんです。

あなたが業者を選ぶ際の基準として、
業者のヒヤリング能力は欠かせません。

ヒヤリング能力は、社長との面談で判断できます。


社長が話す割合が２ぐらいで、あなたが８ぐらい。

これだといいコミュニケーションがとれ、
要望もよく伝わるでしょうね。

また、上手な質問をしてくれるところを選びましょう。


例えば、

１「居間は何畳位欲しいですか？」

２「居間ではどのように過ごしたいですか？」


あなたは、どちらの質問がいいですか？

１の質問では、広さしかわからず、生活スタイルは伝わりません。
しかし、２の質問だと、生活の話になります。
生活スタイルを聞けば、ふさわしい広さや仕様、使い方もわかるでしょう。


普段の生活について質問する業者を選んでください。

もしそうでないなら、家に合わせた生活スタイルになるでしょう。


ところで、

「選ばれる工務店と選ばれない工務店、その違いは？」

施主から選ばれる工務店と選ばれない工務店の違いは、
ちょっとしたことです。


そうです。


施主の話をよく聞くかどうかなんですね。


選ばれない工務店は、自社の特徴を熱意を込めて説明します。
打ち合わせの間中、ずっと自分のことを話すのです。


しかし、選ばれる工務店は、
施主を理解するためにさまざまな質問をします。


その質問も、建物のことではなく、
施主の生活についてなんです。

建物のことは、後でいくらでも話せますからね。


そして、自分のことは話さず、
施主の話を聞くことに集中します。


もちろん、施主に建物のことを質問されれば簡潔に答えます。


結果、施主は、自分たちの気づかないことを
引き出してくれると感じるのです。


施工技術力、設計力、デザイン力が
いくら良くても、選ばれません。

また、人柄がいくら良くても選ばれないのです。



ですから、



いつも「施主の生活」に焦点を当て、「施主の幸せ」だけを
考えてくれる業者を選びましょう。


とにかく、施主の話をよく聞いてくれる人がいいです。
施主を理解することに努めてくれる業者です。



そういう人は、なぜという質問をします。
そして施主の思いを汲み取っていくんです。

あなたも、じっくり話を聞いてくれる人がいいでしょう。
説明ばかりする人はいやではありませんか。

おしゃれな暮らしがイメージできる話、

そんな話ができれば最高ですね。

 では、また。 

こんにちは、荒ちゃんです。

あなたが業者を選ぶ際の基準、それは現場の整理整頓です。

「信頼できる工務店かどうかは、実際建てている現場を見ることです。

構造見学会などではなく、普段の建築中の現場です。

普段の現場へ行けば、そこでいろんな事がわかります。

例えば、建築材料が丁寧に扱われているか。

煙草の吸殻があちこち散らばってないか。

ラジオがうるさく騒音公害になってないか。

ゴミ置き場にゴミが溢れてないか。

働いている職人さんが、挨拶するか。

新築中の現場が、整理整頓されていて、吸殻も落ちてなくいつもきれいで、

職人さんは、さわやかな挨拶をする、そういうところがいいですね。

それが、信頼できる要素ですね。」


あなたは、いい材料を使っているかどうかなど、わからないと思います。

さらに、技術力なども見分けられないでしょう。

だから、見た目で判断するんです。


ほとんどの人が、現場で、直感で感じたことだけで、

それで判断しています。

でも、間違いではありません。

現場がきれいかどうかは判断基準になるんです。


服装や身なりはきちんとしているか。

乱暴な言葉遣いをしていないか。

駐車違反をしていないか。

さわやかな挨拶ができているか。


これらは建物の質とは関係ありません。

関係はないのですが、

基本が出来ていない業者は仕事も雑です。

また、材料に無駄が出るので、住宅の価格にも影響します。


あなたも現場のきれいな業者を選んでください。

もちろん、見学会などではなく、普段の現場を見てください。

では、また。

こんにちは、荒ちゃんです。

これまでのシリーズで、工務店を選ぶ際の
「判断基準」と「選択基準」をお送りしました。

今日は復習をかねて、おさらいをします。

１　展示場だけ見て決めない。
　　・それは、建物以外の費用まで払わされるからでしたね。

２　見学会だけ見て決めない。
　　・それは、選択肢が少ないからでしたね。

３　見積りを複数とらない。
　　・それは、正しい比較ができないからでしたね。

４　自分を知っておく。
　　・それは、「なぜ」と問いかければよかったんでしたね。

５　自社施工で、建築現場に近いところを選ぶ。
　　・それは、建てたあとも安心だからでしたね。

６　よく聞いてくれる人を選ぶ。
　　・それは、あなたの幸せを第一に考る人だからでしたね。

７　普段の現場を見る。
　　・それは、現場がきれいなところは仕事もしっかりしてるからでしたね。

８　職人の質は大事です。
　　・それは、いい家になるかどうかが懸かってるからでしたね。

９　社長と話す。
　　・それは、代表者の姿勢は家に表れるからでしたね。

１０　家づくりが好きな人を選ぶ。
　　・それは、愛情を込めればいい家になるからでしたね。

　　　　　　思い出しましたか？


ところで、私も工務店をしてるんです。
もちろん、これらの基準は常に意識してやってます。

特に、「あなたに幸せな生活を送って欲しい」
という思いは誰にも負けません。

また、「私の建てる家が一番だ」と自信もあります。


でも、それを判断するのは、あなたです。
もちろん、私に任せていただければ、立派な家を建てることができます。
だから、「私にお任せください」と言いたいのですが、我慢します。

ただ、工務店を選ぶ際、
私の会社も加えていただき十分調べてください。

そして、私を厳しく試し、
結論を出すのは、それからにしてください。


では、あなたからの連絡をお待ちしてます。



追伸　

私は、あなたを夢心地にさせて、家を建てさせたいとは思いません。

家づくりは、一時の気分で安易に決めるものではないと考えているからです。

また、家づくりは、家を建てることが目的ではなく、
あなたとあなたの家族が
毎日の生活を楽しむことだと思っています。

だから、私は、売り込みや訪問営業を一切していません。

あなたに、ゆっくりと冷静に検討する時間をとっていただき、
あなたが、「本気で家づくりを進めたい」と思った時に、
全力でお手伝いしたいと考えています。

それで、もし今、
そのお手伝いを必要としているなら、私に連絡してください。

ＴＥＬ　０２４６－６５－４７８８　
　　　　　
心よりあなたからの連絡をお待ちしています。


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 　　土地選びと家づくりの専門店
　有限会社　都市住宅　代表　荒川榮司
　いわき市勿来町酒井酒井原７５ー２
　ＴＥＬ　０２４６－６５－４７８８
　ＦＡＸ　０２４６－６５－４７８６
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　Ｍａｉｌ　 info@tosi-j.com
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こんにちは、荒ちゃんです。

今日から、

「家づくり５つの落とし穴」についてお話します。

はじめに、

あなたの家には、毎日のように、
「高品質で特別仕様の注文住宅が、限定3棟坪32万円！」
こんなチラシが、数多く届いていることと思います。

ある時は、新聞折込のチラシ。
またある時は、テレビＣＭや新聞広告。


「予算は限られているけれど、できるだけ、良い家を建てたい。」
そして、せっかく建てるんだから、「絶対に失敗したくない」
そんな期待と不安の中で、何を判断基準にしたら良いのか分からない。

あなたは、そんなことありませんか？

しかし、どんなに予算が限られていても、良質でローコストな家を建てる
方法を知れば、あなたの夢は必ず実現できるんです。


今回のお話には、そのためのノウハウが、ぎっしり詰め込まれています。
これは、本屋さんで売ってる本とは、百八十度異なります。

なぜなら、
あなたが本当に知るべきなのは、住宅業界のマル秘情報なんですから。

このシリーズを読み終わった時、あなたは、

◆  良質でお値打ちな家を建てるポイントは何なのか。
◆  自分にピッタリな工法はなんなのか。
◆  どんな業者が良心的なのか。それは、どうやって見分けるのか。
◆  業者に言いなりでなく、どうやって住まいづくりを考えていけば良いのか。
◆  限られた予算内でオーダーメイドの家を建てるにはどうすれば良いのか。

など、あなたの家づくりに絶対に欠かせない、判断基準が身に付きます。

もう、見ていられません。
３０年、３５年という気の遠くなるほどの長～いローン。
マイホームは、そんなリスクを負って、ようやく手に入るんです。

ですから、
「建てたけど、ちょっと気に入らないなぁ」
といって、買い換えられないんです。

だからこそ、誰もが、期待と夢を抱きつつ、
また、不安も感じるんです。

◆  そんな長い間、ローンを払っていける？
◆  安いけど、本当に大丈夫？
◆  間取りやプランで失敗しない？
◆  健康を害する材料、使われない？
◆  業者は、本当に良い家を建ててくれる？
◆  建築途中で倒産しない？
◆  そして何より、欠陥住宅にならない？

あなたが真剣なほど、不安は増すばかりでしょう。

私は、家づくりに失敗した人たちを、今まで何度となく見てきました。
その度に、やりきれない、暗い気持ちになるんです。

そして、

「このまま黙っていたら、この業界は決して良くはならない。」
という思いが強くなるんです。


素人が、何の判断基準もないまま、家を建てるのは非常に危険です。
危なっかしくて、見ていられません。
少なくとも、あなただけでも、避けてほしいんです。

そのために、

家づくりのプロとして、あなたに伝えるべきことを一生懸命に書きます。
あなたにしっかりと伝わるよう、また、簡単に読めるよう専門用語を避け、
理解できるよう、わかりやすい言葉にします。

あなたは家を建てて、笑うか、泣くか。
資産になる家か、負債になる家か。

是非、このシリーズを注意深く読んでみて下さい。

そして、家づくりが成功して、
マイホームで家族の笑顔が絶えない生活を実現して下さい。
「あなた」から、喜びの声をいただくのが私の最高の喜びです。

次回から、本論に入ります。

では、また。

こんにちは、荒ちゃんです。

「家づくり5つの落とし穴」第1章の始まりです。

建設業界には、危険な落とし穴がいっぱいあるんです。

この業界は、大手ゼネコンから中小工務店まで元請下請の世界なんです。
元請は手数料を取って、下請けに任せます。
だから高くなるんですね。


家を誰に頼むかは、次の５つに集約されます。

大工、工務店、ハウスメーカー、設計士、フランチャイズ店である。
それぞれに長所、短所があります。

業者は数多くあるので、どこに頼んでいいか悩みます。
そして、各社様々な工法を採用してるので、余計ややこしいんですね。


・木造軸組み工法

・２×４（ツーバイフォー）工法

・軽量鉄骨プレハブ工法

など、いろいろあり、さらに価格も品質も様々なんです。
実際、いろんな工法があるので、何がいいか悩んで当然です。

自分にぴったりな家を建ててくれる業者を探すのは、すごく難しいんです。
どの業者のどんなところがいいのか？（裏を返せばどこが良くないのか？）
ってなことは、誰も教えてくれません。

営業マンに聞いても、良い事しか言わないので、不安です。
結局、どう判断したらいいか、素人には難しいんですね。

それは、判断基準となる情報が少なすぎるからなんです。


判断基準がないから、値段は比較できても、安心できる業者かどうかは、わからない。
そうなると、テレビＣＭで見るハウスメーカーなら安心、と思ってしまうわけです。

また、モデルハウスを見て、夢心地で契約してしまう。
これじゃ、あとで後悔するのも、当たり前です。


契約後に、オプションや追加工事で予算を大幅にオーバーする。
そして、入居後にローンの支払いで苦労するんです。


あなたは、そうならないように気をつけてくださいね。


  大工の場合

技術レベルが違うので、その見極めが大変です。
最近は優秀な大工が少ないのでなおさらですね。

大工の知識・経験・ネットワークの範囲内でしか出来ない。
施主の思いを聞き取るのが苦手なので、施主が思いを伝えないといけない。

　　


  工務店の場合

設計センスにおいて、レベルが低く、センスに乏しいところが多い。

予算内で最善かどうか判断できないので、施主は工務店の言いなりになりやすい。

不良在庫品を勧められても、施主にはわからない。

選択肢は工務店の知識レベルの範囲なので、狭くなりがちです。

工法が限られていて選択の幅が狭く、施工精度にムラが出る。



  ハウスメーカーの場合

早く、安く、大量にと、戦後の住宅難を解消するための仮設住宅が起源です。
　　　住み心地や施主の希望などは、ほとんど無視される事が多い。

大部分が工業製品でできているため、産業廃棄物にしかならない。
地球環境を考えるなら大きな問題である。

住宅は商品と考え、施主はお客様と考えている。

食事で例えるなら、ファミリーレストランの味。
　　　　しかし値段は、一流レストラン並。

ハウスメーカーの営業マンは、
　　　　営業はプロだが住宅は素人です。


ハウスメーカーで建てる大きな問題点は、三つです。

・建築部材のほとんどが新建材のため、健康住宅ではない。
・値段をたたかれた下請けばかりなので、魂のこもった仕事は期待できない。
・最初の見積りは安いが、最終的には高くなってしまう。

唯一のメリットは、わずらわしい事は全てやってくれる事です。
しかし、タダでやっているように思えるが、すべて価格の中に含まれています。
　


  　設計士の場合

あなたは、設計コンペをご存知ですか。

一定条件で、複数の設計士が設計プランを競うものです。

生活スタイルや価値観もわからず競うので、
　　　　設計士の自己満足でしかない。

打ち合わせに時間を掛けるが、設計士の思いが入りすぎる。
　
設計士は現場を知らないことが多く、
　　　施工できない設計をしたり、

デザインを重視するあまり住みづらいプランだったりする。



　　フランチャイズの場合

実績、経験、技術力、営業力の無い人が、ノウハウを買って家を建てている。
まったくの素人でも、お金さえ払えば始められる。

住宅は商品であり、ビジネスとしてとらえている。
効率や採算が最優先です。

坪単価が安い家は、スーパーで言えばバーゲン品です。


今日はここまでです。

次回は住宅展示場の落とし穴についてお話します。

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こんにちは、荒ちゃんです。

今日は、非常識な住宅業界についてのお話です。

安らぎの場であるはずの住まいで、健康が脅かされてます。
「住まい」で「病」になっているんです。

気候は、住まいの構造と、つくり方に影響を与えます。
日本では、夏は高温多湿、冬は低温低湿の気候です。

この気候に適した家は、昔ながらの木造の住宅です。

木、土、紙など自然素材で作られ、
自然の気候を家の中に取り入れてました。


ところが、気候は変わらないのに
住まいの構造とつくり方は大きく変化しました。
規格型住宅が増え、合板やビニールクロス等の新建材ばかりです。
呼吸しない素材なので、家自身、息ができません。

また、プライバシーが重視されるあまり、
「開かれた家（夏型）」から
「閉じらた家（冬型）」に変化しています。


それで、
家の中は湿気とホコリと化学物質で、
アレルギーやシックハウスの問題。

私たちは毎日その汚染された空気を吸っています。


ハウスメーカーは
家だけでなく、汚染された空気も売っているんですね。
あなたは、「住まい」で「病」にならないために、
できれば、自然素材で家を建ててくださいね。

手抜き工事をどう防ぐか？

素人にわからず、手抜きが最も多いのは基礎工事です。
基礎のコンクリートを打つ時、
水を多く入れると工事がしやすいんです。
また、水を多く入れたほうがきれいに仕上がります。

しかし、強度が問題です。

この手抜きを防ぐには、
信頼できる業者に頼むことですね。

本物と偽物はどう見分けるの？

どの業界でも同じですが、本物を見分けるのは大変です。

その業界の人にはあたりまえのことが、
素人にはまったくわからないんです。

連日マスコミをにぎわしている輸入米ですが、
業界ではいまさらという感じです。

たとえば、
新潟魚沼産コシヒカリの生産量と流通量が違うのはその例です。


同じことが住宅業界にも言えます。

新築するのだから、
使われる建材や設備品はすべて新品だと思っていませんか。

自分が業者だとして考えればわかるはずです。
他の現場で残ったものや設備品の不良在庫があったとしたら、どうします。

わからなければ使うかもしれませんね。
やはり信頼できる業者に頼むのが大事ですね。

　         

営業マン


住宅メーカーの営業マンの話は聞けば聞くほど、
どのメーカーの人とどのように進めていけばいいか、
余計わからなくなります。

それはどこの営業マンも、
良いことは言うが決して悪いことは言いません。

結局、営業マンの熱意の差が決め手になってしまうんですね。


しかし、営業マンは家については専門家ではないので、
多くの人が後で後悔したり、
中には欠陥住宅をつかまされたりするようです。

ですから、
設計、現場を知らない営業マンは避けたほうがいいでしょうね。

会社が大きいほど組織の歯車になっており、
施主より会社を大事にする。


そんな人たちに、
一生に一度の住まいづくりを託していいんでしょうか。

                　               
家を建てるとき、営業マンとの話から始まります。

ハウスメーカーが戦後誕生してから、営業マンが登場してきました。
今では地元の工務店でも営業マンがいます。


ところで、
営業マンの仕事とはなんでしょう。
それは、１件でも多くの契約をとることです。


どのメーカーも営業マンに厳しいノルマをあたえてます。
それで、契約を迫るんですね。


お客様の住まいづくりを真剣に考える余裕は、営業マンにはありません。
家は一生ものですからじっくり取り組みましょう」と口では言います。

しかし、
早く契約させて、設計や現場担当者に引継ぎをして、
次の見込み客を追いかける。

これが、優秀な営業マンなんです。

「今月は決算月なので、何とかお願いします」と
平気で言いいます。

こんなことを言う営業マンは、施主のことなど何一つ考えていません。
誤解を恐れず言うなら、営業マンがいる住宅会社には頼まないほうがいい。
それは、営業マンを置いている会社は、
あなたの家づくりより儲けることを優先しているからです。
くれぐれも営業マンには気をつけてくださいね。

今日は、ここまでにします。
少しは住宅業界のことが理解できましたか？

では、また。

こんにちは、荒ちゃんです。

今日は、
なぜ私が落とし穴についての話をするのか？　についての話です。

一生に一度の家づくりで成功する・・この当たり前のことが、
実際は非常に難しくなっています。

マイホームを考え始めると、
テレビＣＭや新聞の折込広告などが気になります。
そして、
ほとんどの方が生まれて初めての経験をするわけです。
土地がなければ、土地探しから始めなければなりません。

一生に一度で最大の買い物をするわけですから、
失敗するわけにはいかないのですが、
現実には非常に多くの方が失敗しているのです。

＞なぜ、家づくりは成功しないのか？＜

住宅業界や不動産業界ほど体質改善が遅れている業界はないかもしれません。
他の商品に比べて、住宅や不動産を購入する経験をすることがほとんどなく、
知識も乏しいため、それに付け込み業者側が必要な情報を囲い込み、
情報開示してきませんでした。
自分たちに有利なように手の内を隠してきたわけです。

契約を優先し、売ることだけを考える住宅業界の慣習が引き起こすトラブル。
トラブルが起きたとき、ユーザー側の正しい情報不足で、
住宅業界側の理屈が優先してしまう問題。

例えば、
どこに頼むか検討中で十分な準備も決断も出来ていない段階でも、
営業マンから
「今月お返事いただければキャンペーン中なので○○万円サービスが可能です」と
値引きの提案をされて、「そういうもんなのかぁ～」「今やらないと損なのかなぁ～」
と納得しないまま契約金を支払ったり。

工事中にあなたが「ちょっとおかしいなぁ？」
と不審に思ったことを業者側に確認しても「こういうもんですよ！」
と言われてしまえば、専門家でないあなたは反論できません。

＞あなたは家づくりをするとき何を参考にするのでしょうか？＜

書店やネットでもたくさんの情報を簡単に集めることができます。

もちろん、情報を集めることはいいことですが、

これから家づくりを始める人には、難しいものも多く、
専門家の間での意見が分かれている材料や工法があり、
素人が理解できない言葉で書かれていたり、
どちらの情報が正しいのか判断できないばかりか、
逆に余計に迷ってしまい、何を信じていいの分からなくなりがちです。


＞　住宅業界の非常識を暴く　＜

今マイホームを考えているあなたは、
自分自身が失敗して後悔することがないように、
事前に住宅業界の非常識な現状を理解することから
始めなければならないのではないでしょうか。

・「家づくりとは何なのか・・・」
・「いい家とは何か・・・」
・「無理のない資金計画とは・・・」
・「銀行が勧める無理なローンとは・・・」
・「ローン地獄で家庭が壊れる事実とは・・・」
・「広告やパンフレットからどんな真実を読み取ればいいのか・・・」
・「住宅情報誌や業界関係者が教えない、本当の家づくりとは・・・」
・「欠陥住宅をつかまないために、具体的にどうしたらいいのか・・・」
・「ダメな業者を見極め、あなたの夢を託すに値する業者とは・・・」
・「自分が実現できる住宅のほんとうの適正価格とは・・・」
・「いい土地と悪い土地の見分け方とは・・・」

などの家づくりに必要な知識を
きちんと身につけることではないかと思います。

よく「家は３回建てないと納得できる家ができない」と言われますが、
ほとんどの方にとっては、長い人生の中で一度きりの家づくりです。
しかも、

百戦錬磨の営業マンや銀行の融資担当者を相手にするのですから、
机上の空論ではなく、家づくりで本当に活用できる知識が必要になります。

今住宅業界に足りないのものは・・・
本当の情報、利害のない公平な知識です。

ニュートラルな情報が開示されていないことが、
家づくりを考えているユーザーの不安を
益々大きくさせているのが現状です。

このブログで私は

住宅業界の非常識な裏事情や
業界のプロだけが知っている知識に加え、
悪徳業者の手の内を思う存分暴いていきます。

そうすることが、
「あなたの家づくりが成功し、利益になる」ことだと強く思うからです。
世の中にはマイホームを購入して、
幸せに暮らしている家族がたくさんいます。

一方で、
欠陥住宅をつかまされて後悔している家族や
返済能力以上の多額の住宅ローンに苦しんで
家庭を壊している家族がたくさんいるのも事実です。
「いい家に住みたい！」誰でもそう思います。
しかし、

いい家は値段が高い。安くていい家は存在しない。
安いのは必ずどこかに致命的な欠陥があるはずだ！
長い間、家はそう思われていました。

正直なところ、以前は私もそう思っていた一人です。

「いい家が高いのは当たり前。資金があって、
わかってくれる人だけたててくれればいい」
そんな思いで工務店を経営していました。

しかし、少し暗い話になりますが、

以前、私が家づくりをお手伝いさせていただいたお客様で、
入居後、数年は幸せそうに暮らしていましたが、
その後、
奥さんもパートで頑張っていたにもかかわらず、
返済が遅れ気味になり、やがて家は競売に。

ご主人は自己破産までしたのです。
車も持てず、自転車で通勤するようになったのです。

私は、自分自身が
「この家族の幸せを壊してしまった。
ご主人の人生を台無しにしてしまった。」
という後悔からしばらく抜け切れませんでした。

そして、本当に申し訳ないことをしてしまった。
と同時に、
「いい家をつくったからといって、家族が幸せになるとは限らない・・・」

ほんとうに必要なのは、品質のいい家ではなく、安くていい家だ！」
と心の底から気付きました。

「高くていい家」は業者なら誰にでもつくれます。

私がつくるべき家は、
「高くていい家」ではなく、「安くていい家」なのだ！
・・・と心に決めたのです。

もしあなたが今まで、
値段を理由にいい家をあきらめていたとしたらとても残念です。

マイホームの夢を持ち続けて下さい。
「安くていい家」は必ずできます。

予算内で家づくりで成功して、
子供の教育費にお金をかけ、家族で旅行などにも行きながら、
実りある楽しい我が家を築いて下さい。

今日の内容はいかがでした。

住宅業界の別の一面が少しは見えましたか？

長々とここまで、読んでいただいたあなたの「家づくりでの成功」を
心から願っています。

では、また。

こんにちは、荒ちゃんです。

今日は、住宅展示場の落とし穴について話しますね。
家を建てようと思ったら、必ず住宅展示場へ行きます。

あなたは、もう展示場に行きましたか？

展示場で失敗しないためには、どうすればいいのか。
まず、どんな問題があるか考えてみましょうね。
● 広すぎて現実離れしてる。
● 豪華な仕様になってる。
● 家具や調度品で飾られてる。
● 本体価格に含まれない照明器具やカーテンで飾られてる。
● いいことしか説明してくれない。
● ひっきりなしに営業が来る。

何の予備知識もなく、総合住宅展示場のモデルハウスに行くと、
ほとんどの人が魔法にかけられるんです。


まず、豪華な外観で夢心地にさせられ、
   そして、立派な玄関ドアーを開けると、
旅館かと思うほど広い玄関とホールに驚く。
   それは、驚くように創っているからです。


次に、

最高級のシステムキッチン。
広いお風呂にジェットバス。
重厚な無垢の床。
ペアーガラスの大きなサッシ。
いかにも高そうな厚手のカーテ。、などなど・・・

オプションのオンパレード。

何が標準品か、探さないといけないんですよね。



モデルハウスは夢の国。


建物本体以外がすごいんです。

無垢で作られた下駄箱。
オシャレな家具。
大きなソファーやベッド。
ヨーロッパの食器等。
映画に出てくるような調度品。

これらは全部、自分で買うものです。
もちろん、われわれ庶民が買える代物ではありません。

また、

照明器具も高級ブランド品。
これも建築費には含まれてないので、自分で買わなければいけません。

そして、

一番現実離れしているのがその広さでしょう。
７０坪、８０坪あたりまえ、
なかには１００坪以上の建物もあったりします。

さらに

坪単価ですが、現実に建てられる家は３０万円～５０万円なのに、
展示場の家は、坪１００万円以上はかかってます。


しかし、ご安心ください。

じつは、魔法にかからない方法があるんです。
それは、その展示場と同じ物ならいくらですかと聞くことです。
その答えを聞けば、魔法は解けます。



ところで、業者選びなんですが、
ハウスメーカーは、大企業だから変なことはしないだろう。

しかし、

割高で選択肢が少ない。
変更するとすぐに高くなる。


工務店は、比較的安いが手抜きや倒産が心配だ。
センスがなく古臭い感じがする。
良い工務店を探すのが大変で、技術の差は大きい。


設計事務所は、高そうで、予算のない人は相手にしないだろう。
しゃれた感じにしてくれて、手抜きを防いでくれる。


これらは一般の人が持っているイメージです。


しかし、
全てがそうではないんです。


例えば、
ハウスメーカーは大企業だから安心。
これは、雪印の食中毒事件、ダスキンの肉まん事件など、
必ずしもそうは言えない。

それで、ハウスメーカーの家づくりに対する姿勢を聞いてくださいね。


工務店が安いのは、
広告宣伝費や営業費などを掛けないので安いと思われています。

しかし、マニュアル化されていないのでロスが出やすく、割高になりやすい。


設計事務所は、お金持ちしか相手にしないと思われてます。
しかし、予算のない人の家も設計してくれます。


大手だからといって安心できません。

じっくり調べてくださいね。



つぎは、分譲住宅の落とし穴です。

分譲住宅業者が提供する建物には特徴があるんです。

１ 内外装の仕上げはきれい。（りっぱそうに見えるが、安い材料が多い。）

２ 構造材は細い。（家で一番大事な骨組みは基本的に見せない。）

３ 色やデコレーションで飾ったつくり。（完成直後はきれいに見えるが耐久性は疑問。）


分譲住宅への誘客、ホップ、ステップ、ジャンプ。

まず
　　　センスのいい外観を見せて感激させる。

次に
　　　キッチンやユニットバスなどの設備で夢を膨らませる。

最後に
　　　色や取って付けたようなデコレーション
　　　　　　（モールや飾り雨戸など）でとどめをさす。



決して外見だけで判断しないでくださいね。



そして、基礎の話ですが、基礎は最も大事です。

最近の住宅メーカーは、ほとんどべた基礎を採用しています。

しかし、地盤が軟弱だと意味がないんです。
特に新しく造成された土地は、気をつけてくださいね。

水田、沼地、谷を埋め立てた土地は、地盤沈下します。
大手が造成していても大丈夫とは言えないんです。

素人では判断できません。

信頼できる不動産屋さんの力を借りましょうね。
また、格安の土地は、理由があって安いんです。


「土地選びはより慎重に」です。



最新工法にも落とし穴があるんです。

高気密高断熱が注目されてますが、問題点もあるようですね。


人間は酸素を吸って二酸化炭素を吐き出してます。

大人で１時間あたり１７リットル二酸化炭素を出してるんです。
気密性の高い部屋では、二酸化炭素濃度は時間と共に高まります。

だから、２４時間換気システムが必要なんです。

高気密高断熱住宅は熱効率が良いので、省エネルギーで経済的では？
確かにそうかもしれません。

しかし、問題は室内空気の交換をどうするかなんです。
石油ファンヒーターなどは、必ず空気を汚します。

それで、どうしても換気が必要ですね。

せっかく暖めた空気を逃がさなければならないんです。
では、エアコンや蓄熱暖房機ではどうか。

確かに空気汚染は減るでしょうが、工事費が余分にかかります。
断熱気密の工法やオール電化を上手に組み合わせることが重要なんです。



広告宣伝にも落とし穴があります。


住宅雑誌は広告で成り立っています。
スポンサーやクライアントの意向は絶対で、無視することは出来ません。
もちろん広告主の不利になるようなことは、まず載ることはありません。

逆に消費者にとって不利になろうが、広告主にとって都合のいい場合は、
そのまま載ることがあります。


ある雑誌社の話ですが、職人の特集を組もうとしたが、
広告主のハウスメーカーからクレームがつきました。

なぜなら、ハウスメーカーにとって職人意識と言うのは、
邪魔にしかならないものだからです。

下手に職人魂を発揮されると
コストはかかる、工期は延びる、監督しにくい

など、全くいい事はないんです。


無垢材を使いたい、タイコの梁にしたい、
漆喰壁にしたい、銅版を葺きたい、
これらは全てハウスメーカーにとって施主に望んでほしくないことです。


住宅雑誌は、全て鵜呑みにするのではなく、よく裏を知る必要がありますね。


ところで、広告はなぜ出すのでしょうか。
それは広告を出さないと売れないからです。

提供する商品が悪いところほど、なぜか広告が上手なんですね。
商品力では売れないので売り方を工夫しているんです。

どういう点を消費者に訴えればいいか。
何を強調すればいいか。

どういう言葉に反応するか。
高気密、高耐久、免震住宅、珪藻土、５０年保証、

消費者受けのいい言葉を並べるのです。

住宅メーカーの営業マンの中には
それをいい物だと信じきっている者もいたりする。


逆に腕に自信のある工務店は、売り方がへたですね。
紹介だけで仕事がとれるからです。


広告を出している住宅メーカーを選ぶ場合は、要注意。

チラシや新聞広告で注意すべきは、
大切なことほど小さく表示されてることです。


業者にとっては都合の悪いことなどが書かれています。
ですから、大きな文字は無視して小さな文字ほど注意深く読んでください。

特に不動産広告は注意しなければなりません。

建物を建てられない土地や、
建て替えができない中古住宅など、危険がいっぱい。


気をつける点がいっぱいありましたね。


今日はここまで、

こんにちは、荒ちゃんです。

今日は、住宅業界の常識に踊らされないための注意点
をお話します。

まず、住宅雑誌の言うとおりに家を建てると、
お金をドブに捨てることになります。

これは、しょうがない話なんです。
そもそも出版会社は、住宅屋じゃないんです。

そして、こういう雑誌には、
大手住宅メーカーなどが広告を出してますね。

本当のことは書けないんです。


さらに、
住宅雑誌には,きれいな写真が並んでます。

明るくて広々としたリビングのソファーに、
家族が笑顔で並んでいる写真。

もちろん、掲載された施主への心遣いから、
値段は書いてません。

しかし、どの紹介例も、もっともらしいことを書いています。

素晴らしい写真が、
あなたを夢心地にし、購入意欲をかきたてるんです。

そして、
「住まいづくりガイド」や「住まいづくりの豆知識」
などの記事があります。

でも、こういう住宅雑誌や本は歯切れが悪いんです。
なぜでしょう？

それは、都合の悪い事が、なにひとつ書いてないからです。

「どの業者のどこが悪い」
ってことは、まったく書かれてない。
結局、きれいごとしか書いてないんです。

つぎに、こういう雑誌や本をはじめ、
建築業界の非常識を取り上げながら、
自己防衛策を紹介します。

この「自己防衛策」は、とても簡単な方法です。
しかし、多くのメリットがあるんです。

その一部ですが、
１　お金をかけずに出来る。
２　良い業者と、悪い業者が区別できる。
３　営業マンに、真剣に対応してもらえるようになる。
４　業者に、言いくるめられないようになる。
５　欠陥住宅を未然に防ぐことができる。
６　良い業者には感謝されるので、イキイキと仕事をしてもらえる。
７　余分な工事を、薦められなくなる。
８　良い業者に頼むので、アフターフォローも心配ない。
　　また、万が一の時にも対応してもらえるので安心。
９　増改築やリフォームにも、応用できる。

ローコスト住宅についてですが、
ただ安いだけではダメなんです。

「生涯、安全で快適に暮らせる、
ローン返済を心配しなくていい低価格住宅」
でないといけないんです。

安かろう悪かろうの家ではダメなんです。


つまり、
ローコスト住宅を選ぶとき、
どうやって安くしているかを比較するんです。

業界の非常識「どんぶり勘定」を否定する。
「一式いくら」という価格設定です。

まず、「どんぶり勘定」を分析しましょう。

例えば、押入れを造るとします。
大工さんが作業をスタートして、ストップウォッチで計測。

作業完了でストップ。

これが仮に４時間３０分だったとします。
１日８時間を１００とすれば、０．５６２５日です。
使ったのは材木とベニヤ板で６，２４０円。


つまり、
押入れが一つ増えた場合は、
その作業代と材料代が追加になるだけですね。

間取りが変わっても、合理的な見積りができるわけです。
これは、誰がしても同じですよね。

まずは、

大工さんに４時間３０分かけて造ってもらうのが
合理的かということです。


例えば、洋室の押入れの床がベニヤ板だとします。
部屋はフローリング、しかし押入れはベニヤ。
もし、
押入れの床をベニヤからフローリングに変えれば作業代は減るでしょう。
この減った作業代と、ベニヤとフローリングの差額を差引し、
総合的に判断するわけです。
もちろん、品質と耐久性に問題がないのが前提です。

これはほんの一例で、
標準的な家では、その検討項目数は一万以上にも及ぶんです。
でも、そのひとつひとつが大きなコストダウンにつながるんです。


業界の非常識「自由設計」に、合理的な設計を取り入れる。

ひとつひとつの工事を検討することで、
コストダウンできることはわかったと思います。


じゃ、どんな家でも坪２６万円で建てられるのか？
残念ながら、そうはいきません。

例えば、鳥になって、家を真上から見たとします。

同じ床面積でも、
真四角の家と長方形の家では、柱の数が違うんです。
プランが複雑になればなるほど、材料費も手間も増えてきます。
だから、正方形の家が一番安く造れるんです。


次は、

表示の坪単価でどこまでできるか、それを知っておく必要があります。

ローコスト住宅の場合・・・
　　広告通りの値段で家は建ちません。
なぜかといえば、
４０坪で、四角で総二階の家を標準タイプとしているからです。
もちろん、水回り設備や、必要最低限の照明器具などは含まれた金額です。


普及している材木はメートル単位で売られてます。

昔の尺貫法で建てると無駄がでるので、
メートル単位で家を設計します。

同じ本数の材料でも、切らないので部屋も広く出来ます。

このようにして価格を下げているので、
間取りを複雑にすると高くなるんです。

少し変更しても、すぐ価格に反映されるんですね。

表向きは安いが、規格から外れれば外れるほど高くなり、
なんだか騙された気持ちになるかも知れません。


しかし、これは、やむをえません。

品質を維持しながら低価格を追い求めた結果なんですから。
むしろ、合理的な計算なので、「どんぶり勘定」ではないですね。


でも、正直な値段をチラシにのせれば、
お客さんが電話や来場してくれないんです。

ですから、
チラシの値段だけで判断しないでくださいね。
つまり、ローコスト住宅で気をつけることは、

規格品に、
あなたの要望を入れた後の金額を知ることなんです。

生活していく上で必要なものが
　　すべて含まれている家かどうか？です。


スーパーのチラシとは違います。
見かけの値段だけで判断するのは、危険なんです。

今日の内容はいかがでした。
住宅業界の常識が少しは理解できましたか？

では、次回をお楽しみに！

都市住宅　

こんにちは、荒ちゃんです。

今日は、いろいろな工法のメリット＆デメリットをお話します。

住宅の工法は様々なものがあります。

木造・鉄骨・コンクリートの骨組みなど。
更に、それぞれを工法別に分類すると
木造軸組工法、木造枠組壁工法（２×４工法）、木質パネル工法、
軽量鉄骨軸組み工法、軽量鉄骨ラーメン工法、鉄骨軽量パネル工法、
重量鉄骨ラーメン工法、鉄筋コンクリートラーメン構造、鉄筋コンク
リート壁式構造、壁式プレキャスト鉄筋コンクリート構造、etc・・・

どんなものかよくわかりませんよね。

それで、
「安い、品質が良い、長持ち、
リフォームしやすい、メンテナンスにお金がかからない」
という点から考えましょう。

まず、前にも言いましたが、大切なので繰り返します。
生涯快適に住むには、リフォームや増改築は、避けられません。
それは、子どもたちの結婚や就職などで、家族構成は変わります。
また、価値観や生活スタイルも変化するからです。


ここで、将来のリフォームを考えると、
「鉄筋コンクリート」は避けた方がいいでしょう。
頑丈なんですが、地盤補強も必要で、
工事期間は長く、ローコストではありません。

次に、「鉄骨」はどうでしょうか。
鉄骨と聞くと、火事に強いと思われがちです。

しかし、実際の火事では、
わずか５分で強度が六割も落ち、曲がり始めるんです。
また、現場での溶接などに難点があり、簡単にリフォーム出来ません。

そうすると残るのは、「木」を使った工法ですね。
木質パネル工法は、
工場で生産されたパネルを使うので、工事期間を短縮できます。
しかし、間取りの変更や増改築は難しくなります。
また、普及品を使用しないので、品質を確保してローコスト化も困難でしょう。

最後に、木造軸組み工法と、２×４工法が残りました。


２×４工法は、素人でも建てられる工法です。

つまり、熟練の職人さんがいらない分、
ローコスト住宅に向いているわけです。
しかし、間取り変更などのリフォームはしづらいですね。

また、木造軸組み工法もローコスト住宅に向いています。
日本で一番普及している工法で、新築住宅の四割弱を占めるほどです。

木の家は、最も普及しているので、良質の材料が安く手に入ります。
ということは、リフォーム業者も、安く工事をすることが出来るんです。

そして、普及している工法ですから、職人さんが数多くいる点でも有利です。

ところで、地震国日本では、「地震が来ても大丈夫？」
これは重要です。


まず、地盤の強度を調査し、それに対応した地盤対策をします。
そして、地震に耐えられる設計施工をします。

阪神・淡路大震災のような地震にも、耐えられなければならないのです。
それには、「材料そのものの強さ」と「接合部の強さ」などが重要です。


例えば、

木造軸組み工法の骨格をなす柱には、十分な精度と強度が要求されます。
一階から二階の屋根まで一本で支える柱は太さ１２センチ以上を使います。

その柱が、強い縦揺れでも、基礎から抜けないようボルトで固定したり、
柱と柱、柱と土台をつなぐ緊結金物などを使い、構造を強化するわけです。


これは、ローコスト住宅を選ぶ上で、絶対に見逃せない項目でしょう。


また、筋交いという強度部材を入れた耐力壁を、
バランス良配置するのも、耐震設計をする上で欠かせません。

これらは、建築基準法や、技術基準などでも
最低限必要なことが定められています。


では、法律に書かれてないなら、

床下に空き缶を捨てても良いの？
強度を損なう吹き抜けを要望されても、
そのまま工事をするの？

ここから先は、実をいうと、モラルの問題です。
つまり、良心的な業者かどうかなんです。

今日は、ここまでにします。

こんにちは、荒ちゃんです。

今日は、信頼のおける不動産屋さんの見分け方についてお話します。

不動産屋さんに３つの質問を投げかけてください。

　?なぜ不動産業界に入ったのか。
　?今なぜ不動産業界にいるのか。
　?不動産に対する信念はなにか。

この質問に、自信をもってすぐに答えられる人は信頼できます。
しかし、そうでない場合は要注意です。

不動産業に自信と誇りを持って取り組んでいる人にお願いしましょう。

ところで、あなたは、
木造だと火事が心配だと思っていませんか？
実は、
火事には、軽量鉄骨の家よりも木造の家の方が強いんです。
鉄は加熱して五分で強度が６割落ちて曲がり始め、
それを過ぎると家は倒壊します。

しかし、
木は１分間に０.８ミリ程度しか燃えません。
だから、火事が２０分間続いても、柱は周囲しか燃えずに、
しっかりと支えてくれます。

仮に火事になっても、
避難する時間や消化する時間を長く確保できるんです。

さらに、「木」の持つ軽さが地震対策になり、
年月を経過するほど強度が増します。

また、

「木」の持つ、湿度調節機能、ぬくもり、香りなどは、
快適さの条件となります。
値引きは、どれぐらいしてもらえるの？

契約をもらうために、大幅な値引きをする業者もいます。
これは、業者によるので、一概には答えられません。

しかし、よく考えてください。

そもそも適正な見積りをしているなら、
大幅な値引きは出来ないはずです。

また、
仕事に自信のある業者は、正直な見積りをしています。
だから、大きな値引きは絶対にしないはずです。

契約の時に気をつけることは？
別途費用に気をつけることは、大切です。

契約に含まれないものに、税金や登記費用、式典費用などがあります。
契約に含まれないものは何で、いつ費用が必要なのか、聞いてください。

不動産屋さん選びは建築業者選びより大変です。
昔、不動産屋さんは、千三つ屋と呼ばれていました。
千に三つしか本当がないという意味です。

どうぞ気をつけてくださいね。