土地選びや家づくりで成功するためのブログ

こんにちは、荒ちゃんです。

今日は、住宅展示場の落とし穴について、お話します。

家を建てようと思ったら、必ず住宅展示場へ行きます。
あなたは、もう展示場に行きました？

展示場で失敗しないためには、どうすればいいのか。

まず、どんな問題があるか考えてみましょうね。
● 広すぎて現実離れしてる。
● 豪華な仕様になってる。
● 家具や調度品で飾られてる。
● 本体価格に含まれない照明器具やカーテンで飾られてる。
● いいことしか説明してくれない。
● ひっきりなしに営業が来る。

何の予備知識もなく、総合住宅展示場のモデルハウスにいくと、
ほとんどの人が魔法にかけられるんです。

まず、豪華な外観で夢心地にさせられ、
そして、立派な玄関ドアーを開けると、
旅館かと思うほど広い玄関とホールに驚く。
それは、驚くように創っているからです。

次に、最高級のシステムキッチン、広いお風呂にジェットバス、重厚
な無垢の床、ペアーガラスの大きなサッシ、いかにも高そうな厚手の
カーテン、とオプションのオンパレード。
何が標準品か、探さないといけないんですよね。

モデルハウスは夢の国。
建物本体以外がすごいんです。

無垢で作られた下駄箱、オシャレな家具、大きなソファーやベッド、
ヨーロッパの食器等、映画に出てくるような調度品。
これらは全部、自分で買うものです。
もちろん、われわれ庶民が買える代物ではありません。


また、照明器具も高級ブランド品。
これも建築費には含まれてないので、自分で買わなければいけません。

そして、一番現実離れしているのがその広さでしょう。
７０坪、８０坪あたりまえ、なかには１００坪以上の建物もあったりします。

さらに坪単価ですが、現実に建てられる家は６０万円～７０万円なのに、
展示場の家は、坪１００万円以上はかかってます。

しかし、ご安心ください。
じつは、魔法にかからない方法があるんです。
それは、その展示場と同じ物ならいくらですかと聞くことです。
その答えを聞けば、魔法は解けます。

ところで、業者選びなんですが、

ハウスメーカーは、大企業だから変なことはしないだろう。
しかし、割高で選択肢が少ない。
変更するとすぐに高くなる。

工務店は、比較的安いが手抜きや倒産が心配だ。
センスがなく古臭い感じがする。
良い工務店を探すのが大変で、技術の差は大きい。

設計事務所は、高そうで、予算のない人は相手にしないだろう。
しゃれた感じにしてくれ、手抜きを防いでくれる。
これらは一般の人が持っているイメージです。

しかし、全てがそうではないんです。

例えば、ハウスメーカーは大企業だから安心。
これは、雪印の食中毒事件、ダスキンの肉まん事件など、必ずしもそうは言えない。
それで、ハウスメーカーの家づくりに対する姿勢を聞いてくださいね。

工務店が安いのは、広告宣伝費や営業費などを掛けないので安いと思われています。
しかし、マニュアル化されていないのでロスが出やすく、割高になりやすい。

設計事務所は、お金持ちしか相手にしないと思われてます。
しかし、予算のない人の家も設計してくれます。

大手だからといって安心できません。
じっくり調べてくださいね。

つぎは、分譲住宅の落とし穴です。

分譲住宅業者が提供する建物には特徴があるんです。
１ ベランダ。（りっぱに見えるが、雨漏りの危険がいっぱい。）
２ 出窓。（豪華に見えるが、ほこりがたまりやすい。）
３ 対面式キッチン。（部屋は狭くなり、風通しが悪い。）

分譲住宅への誘客、ホップ、ステップ、ジャンプ。
まず広いベランダを見せて感激させる。
次に出窓で夢を膨らませる。
最後に憧れの対面式キッチンで、とどめをさす。
決して外見だけで判断しないでくださいね。

そして、基礎の話ですが、基礎は最も大事です。
最近の住宅メーカーは、ほとんどべた基礎を採用しています。
しかし、地盤が軟弱だと意味がないんです。
特に新しく造成された土地は、気をつけてくださいね。
水田、沼地、谷を埋め立てた土地は、地盤沈下します。
大手が造成していても大丈夫とは言えないんです。

素人では判断できません。
信頼できる建築屋さんに必ず見てもらいましょう！

また、格安の土地は、理由があって安いんです。
くれぐれも、「土地選びはより慎重に」です。



広告宣伝にも落とし穴があります。
住宅雑誌は広告で成り立っています。
スポンサーやクライアントの意向は絶対で、無視することは出来ません。
もちろん広告主の不利になるようなことは、まず載ることはありません。
逆に消費者にとって不利になろうが、広告主にとって都合のいい場合はその
まま載ることはあります。


ある雑誌社の話ですが、職人の特集を組もうとしたが、広告主のハウスメー
カーからクレームがつきました。
なぜなら、ハウスメーカーにとって職人意識と言うのは、邪魔にしかならない
ものだからです。

下手に職人魂を発揮されるとコストはかかる、工期は延びる、監督しにくい
など全くいい事はないんです。
無垢材を使いたい、タイコの梁にしたい、漆喰壁にしたい、銅版を葺きたい、
これらは全てハウスメーカーにとって施主に望んでほしくないことです。

住宅雑誌は、全て鵜呑みにするのではなく、よく裏を知る必要がありますね。


ところで、広告はなぜ出すのでしょうか。

それは広告を出さないと売れないからです。
提供する商品が悪いところほど、なぜか広告が上手なんですね。
商品力では売れないので売り方を工夫しているんです。
どういう点を消費者に訴えればいいか。
何を強調すればいいか。
どういう言葉に反応するか。
外断熱、高気密、高耐久、対面キッチン、出窓、ベランダ、消費者受けのいい
言葉を並べるのです。

住宅メーカーの営業マンの中にはそれをいい物だと信じきっている者もいたりする。
逆に腕に自信のある工務店は、売り方がへたですね。
紹介だけで仕事がとれるからです。

広告を出している住宅メーカーを選ぶ場合は、要注意。
チラシや新聞広告で注意すべきは、大切なことほど小さく表示されてることです。
業者にとっては都合の悪いことなどが書かれています。

ですから、大きな文字は無視して小さな文字ほど注意深く読んでください。
特に不動産広告は注意しなければなりません。
建物を建てられない土地や、建て替えができない中古住宅など、危険がいっぱい。

きょうは、いかがでしたか？

気をつける点がいっぱいありましたね。

では、また。

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　　　　　　豪華な家をお考えの方は他のメーカーへどうぞ。

こんにちは、荒ちゃんです。

今日は、業者を見分ける方法について、お話します。

まず、建築業者に連絡する前に、することがあります。
電話やメールなどで問合せる前に、
数ある業者から数社をリストアップします。
リストアップしたら、実際に問合せをします。

しかし、名乗ってはダメですよ。
名乗れば、家まで来てもらう事になります。
もし来られると、断りづらいということになりかねません。

名乗らずに、会っても良い業者かどうかを見分けるんです。
家を建てるということは、建てたら終わりではありません。
むしろ、家を建ててからが本当の付き合いになるんです。
ですから、一生面倒見てくれる業者であることが、すごく重要なんです。


では、具体的にどうするか？
まず、ホームページや広告等から、次の点をチェックしながらリストアップします。

「建設業の許可」を受けている会社かどうか。
これは基本です。

建設業法第２２条で、一括丸投げを禁止されてます。
だから、許可業者は行政指導などが怖いので悪いことはなかなか出来ません。
また、大規模工事にも対応できる資格があるという証拠なんです。

でも、じつは、建設業の許可がなくても工事を請け負えるんです。
１５００万円未満の工事や、１５０㎡未満の木造工事などは、出来ます。

さあ、次にすべきことです。
会社の住所を調べ、見に行って下さい。
そして、どんな感じかか、目で確認してください。

あなたの直感を信じて、雰囲気を感じてください。
だって、あなたは真剣なのです。
家は、スーパーでの買い物じゃないんです。
「あんまり良くないけど、安かったからまあいいか。」
では済まないでしょう。


そんな真剣さがあれば、会社の建物を見て感じるはずです。
清潔さや、感じのよさ、雰囲気、デザイン、全てを感じてください。

じつを言うと、「会社を見て下さい」と言ったのには、
本当は別の理由もあるんです。

あなたが、「結構遠いなぁ。行くの、大変やなぁ。」
そう思ったなら、業者もそう思います。

では、なぜ「近いなぁ」と感じることが、良いのか？
業者も、近所なので、良心的な仕事を期待できます。
万一の時、すぐに対応できます。
ガソリン代などが安く済むので、業者もありがたい。
言い換えると、お値打ちにやってもらえるはずなのです。
近いので、頻繁に顔を出すことが出来ます。

つまり、こまめな対応が期待できるわけです。
近いので、不測の事態にも会社にすぐに戻って資材を調達できます。
近ければ、完成後のアフターサービスもしやすくなります。

こうした、様々なメリットがあるんです。
ここまでで、３～５社ぐらいに絞り込むことが出来ます。

それでは、次にすべきことは何か？

それは、交渉して良い業者かどうかを、匿名で調べることです。
調べた業者の電話番号を書き出してください。
そして、電話をかけて、こう言うんです。

「あの～、水栓金具を替えたくて、ホームセンターで買ったんですけど、
どうしても取り付けられないので、取り付けてもらえますか？」

この電話には、大きな意味があるんです。
この電話を受けた業者は、どんな依頼に聞こえるでしょうか？

「なあ～んだ、取替えか～。」
たぶん、そう思うでしょうね。

だから、断る業者もいるでしょう。
じつは、その答え方で、良心的な業者かどうか、差がでるんです。

いい業者は、困ってる人を助けたいと思います。
しかし、儲け主義の会社は、そうではないんです。

ただ、「はい、それぐらいならサービスでもいいですよ。」
も、気を付けてください。
ボランティアではできません。

そういうところは、何か別の狙いがあるはずです。

一番いいのは、「いいですよ。ただ、お伺いすれば費用がかかりますが、
よろしいですか？」という返事です。

または、「申し訳ございません。弊社で建てたお客さまでしたらお伺いしますが、
そうでなければ、そうした工事を承っておりません。誠に申し訳ございません。」
というものです。

もし、できると言われても、
「そうですか。もう少しやってみて、ダメならまた電話します。」
と言って、電話を切ります。

これで、賢明なあなたなら、すぐに判断できるわけです。
さて、これでかなり絞れると思います。
２～３社に絞り込んだら、業者選びは終わりです。
　


次は、営業担当者を見分ける「魔法の言葉」です。

良心的だと思える業者が、リストアップできました。
しかし、それで終わりではありません。
もっと大切なのは、営業担当者を見分けることなんです。

最も重要なのがこれです。
それは、なぜか。
営業担当者の人間性が、住まいづくりを左右するからです。

それは、営業担当者によって、左右されるからです。
一般に、住宅会社の設計担当・工事担当は、営業担当者とは違います。

営業担当者が打ち合わせしたことを、設計担当者が図面にします。
ですから、営業担当者は、あなたの生活を知らなければなりません。

あなたの人生を知らなければなりません。
あなたの性格を知らなければなりません。
性格や人生観、価値観、感性などを把握しなければ、良い家は建ちません。
だからこそ、営業担当者が大切なんです。

契約重視の営業担当者は、「契約が取れる」プランを提案します。
あなたの将来の、快適な生活を考えたプランではないんです。


しかし、良心的な営業担当者は、不利なことも教えてくれます。
このように、営業担当者の人間性の違いで、成否が分かれるんです。


それを確かめるには、実際に会うことです。
具体的には、「家を建てたいんですが、一度話を聞かせてもらえますか？」
と電話して、日時を約束して下さい。

約束の日、玄関チャイムが鳴り、担当者が来ます。
そしたら、次の一言を言ってください。
「おたく、お客さんとのトラブルがあると聞いたんだけで、大丈夫？」

建築業界は、クレーム産業と言われてます。
どの会社も、様々なトラブルを起こした経験をもっています。
だから、こう聞かれると、どんな営業マンでもドキッとします。
目的は、単にドキドキさせることではありません。

大切なのは、その時の表情や態度を見ることです。
正直に話してくれるなら、信用できる担当者です。
安心して任せてもいいでしょう。

また、こんなことも聞いてみましょう。
「お宅の会社の欠点は何ですか。」
どの会社だって、いろんな問題を抱えています。

それなのに、「私どもに欠点はございません。安心して下さい。」
と言う営業マンは信用できません。

最後に、もうひとつ聞いてみてください。
「家相が気になるんですが・・・」
「そんな迷信だから、気にしないでいいですよ」
なんて言う営業マンは、失格です。

どんな悩みも、本人にしか分かりません。
それを察するのが、心配りです。

こうして、合格した営業マンが、あなたの味方です。
正直、なかなか居ないかもしれません。
しかし、あなたが合格点を出せるる人なら、それでいいんです。
是非、試してみてください。


もし、不合格だった場合は、
「じつは、親戚に工務店がいて、お宅で出来ない時はごめんなさいね。」
そう言ってください。

業者にとって、親戚の工務店ほど手ごわい競合相手はいません。
それだけで意気消沈します。

ところで、見積りは数社から取って比べるべきでだと思いますか？
これは、ほとんどの雑誌や本に書いてます。

しかし、構造も工法も異なる見積りを見ても、
比較できるのは間取りと合計金額だけです。

家の良し悪し抜きで比べるのは、無意味なんです。
確かに、見積りを数社から取れば、値段を下げる効果があるように思えるでしょう。
それは、見積りを複数取れば、競争原理を働かせることが出来るからです。

あなたは、たった一言、
「予算が厳しいから、あと１社に見積りをお願いしてます。」
と業者に言うだけで、業者は緊張します。

業者は、ギリギリまで金額を落とした見積りを作らざるを得ません。
だって、高い見積りを出したら、仕事が取れなくなるかもしれないからです。

しかし、少し考えてみてください。
競争させなければ、安い見積りをしない業者を信用できますか？

常に精一杯の見積りをしている業者かどうかが、競争させたらわからなくなります。
良い業者がまぎれてしまうのです。
しかも、こんな危険性もあります。

「今回は、多少利益が少なくとも工事費をなんとかやりくりしよう。」
と考えたとしたら、どうでしょうか？

もともと工事費を何とか出来るなら、いつもやってるはずです。
そうでなければ、競争見積りにいつも負けてしまうからです。

それが、今回だけという意味は、職人さんに無理をさせるという事になりませんか？

賢明なあなたなら、お分かりだと思いますが、
そうした無理が良い結果につながることは、非常に少ないんです。

見積りを２通ならべて、内容まで比較できますか？
確かに、合計金額だけなら比較できます。
しかし、見積書では材料の良し悪しまで比較出来ません。

極端な話、軽量鉄骨造と木造とでは、品質の良し悪しを
比較するのは至難の技です。

また、木材の強度、太さ、品質、加工の精度などは非常に大切なんです。
でも、見積り書には表れないんです。

だから、合計金額だけで判断するのは、十分に注意して下さいね。

あなたが真剣なら、良心的な業者は真剣に応えるはずです。
安心できる業者を見つけて、快適な住まいづくりができるよう心から願っています。

もし業者に不安や疑問を感じているなら、それは待てのサインです。
あなたの住まいづくりの成否は業者選びで決まります。
くれぐれも慎重に進めてくださいね。

では、また。

こんにちは、荒ちゃんです。

今日から、「土地選びの秘訣」について
何回かのシリーズでお送りしますので、お楽しみに！

　はじめに

あなたは、こんな不安をかかえていませんか？

・良心的な不動産屋は、どうやって選ぶの？
・この土地で本当にいいの？
・もっと他にいい土地があるんじゃないの？
・表に出てこない土地はどうやって探せばいいの？
・土地を価格だけで選んでいいの？
・この土地にどんな建物を建てられるの？
・変な土地を売りつけられないだろうか？
・要望ををきちんと聞いてくれるだろうか？
・経験は豊富だろうか？
・この不動産屋は、本当に信用できるの？


土地探し、本当に大変です。

疑問、苦痛、苦悩、混乱、不安・・・。


　　　　　　　　　　　でも、ご安心ください。

このブログのシリーズが終わるまでには、
そんなあなたの疑問や不安は、すべて解決しています。


土地を買うか買わないかを、最終判断するのはあなたです。
ですから、土地探しに必要な知識を身につけてくださいね。



さて、

土地購入は、家づくりの出発点。　絶対に失敗したくないですよね。

「いい土地をできるだけ安く買いたい」


ところが、

不動産業界の仕組みを知ってないと、
あなたはいい土地にめぐり会えません。

さらに、業界特有の慣習やしくみが複雑なために、
専門知識を持たない人は、不動産屋のいいなりになりかねません。


だから、まず、不動産業界の話をしますね。

不動産屋は、土地を仲介すると、通常その土地の売買金額の
３．１５％＋６３，０００円を、報酬として受け取ります。


たとえば、

土地を売りたいと依頼された場合、
買いたい人を不動産屋が自分で見つければ、

売りたい人から、３．１５％＋６３，０００円
買いたい人から、３．１５％＋６３，０００円

の報酬をいただくわけです。


しかし、

もし、他の不動産屋さんが買いたい人を見つけてきた場合は、
売りたい人からの、
３．１５パーセント＋６３，０００円だけになります。

だから、不動産屋は、
できるだけ自分で買いたい人を見つけようとするんです。


人気のない土地は、自分で買いたい人を見つけにくいんですが、
人気のある土地は、自分で買いたい人を見つけられます。

どちらにしろ、売り土地情報は、まず、自分の顧客に紹介します。
買主がいない時、その情報が表に出てくるんです。


ということは、
人気の土地は、他の不動産屋には出にくい。

だから、あなたがいい土地を手に入れたいなら、

手間隙惜しまず、複数の不動産屋を、
定期的に訪問しなければいけないんです。
そうすれば、見つかるでしょう。


ただし、注意点として、いい土地で安いように見えても、
そこに家を建てる場合、結局高くついてしまう土地があります。

それは、造成費がかかったり、外部給排水に余分な費用が
必要だったりします。

また、後退制限があり、
家を建てることに使える部分が少ない土地もあります。
さらに、その土地にどんな家が建つかを想像するのは、
非常に困難です。


こうした話を、あなたが自分で判断できるように、
なるべく専門用語を使わないで、少しづつお伝えします。

次回から本題に入っていきます。
では、また。

こんにちは、荒ちゃんです。

失敗しない土地選びの秘訣ですが、

まず最初に、一戸建てに向く土地、
向かない土地について話します。

土地を探してる人は、土地だけが欲しいわけじゃないはずです。
土地を買ったら、そこに家を建てる。

だから、建物を建てるのに向くかどうかは大切な要素です。

チェックすべき点は、３つあります。

まずは、用途地域です。
実は、家を建てる人はこれを案外見落としてます。

でも、非常に大事なことなんで説明しますね。
用途地域というのは、
住居、商業、工業用など土地利用を決めたもので、

１２種類あります。
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域


これらの用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて、
建てられる建物の種類や大きさに規制がかかってくるんです。


結論は、「第一種低層住居専用地域」が、
住宅用地としては一番理想です。

下ほど、住環境は悪くなります。
ですから、なるべく上の地域のほうが、住むにはいいわけです。


例えば、

「第一種低層住居専用地域」

主に２階建て程度の戸建て住宅・アパートが建っている地域です。
この地域では、建物の高さは１０メートルまでと制限されています。
また、お隣の敷地から１メートル以上あけて家を建てなくてはいけません。


要するに、住環境を保全する地域になってるんですね。
この地域には、ホテルや百貨店や商業ビルなどは建てられません。

ですから、ある日突然、隣の空き地にパチンコ屋ができたとか、
マンションが建って日当たりが悪くなったとか、
そういう心配はありません。

つまり、一戸建てに向く土地ですね。

もしあなたが、将来、小さいけど何かお店をしたいと思ったとき、
店舗兼用住宅なら大丈夫な地域です。

ただ、物件が少ないので、探すのはなかなか難しいのが現実です。


それと、用途地域以外の土地を、市街化調整区域と呼んでいます。
ここは基本的に建物は建てられませんので、注意が必要です。

それから都市計画区域外、つまり山間部が主ですが、
ここは住宅などは建てられます。

しかし、この区域は水道や排水などの未整備なところが多いので、
事前に確認してください。


さらに、避けておいた方がいい地域が他にもあります。

それは「急傾斜指定区域」と呼ばれる所です。
ここは、がけ崩れや土砂崩れの危険を覚悟しなければいけません。
ですから、よほどこだわりがない限り止めたほうがいいでしょうね。



次は、地形です。

どんな土地でも家は建つんですが、やはり地形も気をつけるべきです。

まず、一般の分譲地。
ここは、住宅用地として整備しているんで、特に問題はありません。
ただ、それでも売れ残りの土地はちょっと注意が必要です。

例えば、盛土して造成した土地は、地盤沈下などの問題があります。
また、土地の形が悪いと、設計や施行のときにどうしても制約があります。
いずれの場合も建築時のコストアップにつながる場合があるんです。


土地の形で理想をいえば、間口１２メートル以上、
奥行きが１５メートル以上。

それで、南か北に道路があれば、一戸建てに向いた土地になります。

だた、このような土地は少ないので、
あくまで一つの目安として考えてくださいね。
あと、周りの土地をよくみてください。

特に、周りに広い土地や、遊休地などがある場合は気をつけてくださいね。

例えば、そこにマンションが建ったり、
分譲地になったりする場合があるからです。

そうなると、急に住宅密集地になり住環境が悪くなります。
ですから、周りの土地も考慮にいれてくださいね。



最後は、接面道路の幅員と方位です。

一番いいのは、南側に道路があって、
その道路幅が４メートル以上ある土地です。

南側道路だと、たとえ南に新しい家が建っても
日当たりや通風が確保できます。

ただ、全ての土地が南側道路と言うのは現実的ではありません。

そこで、４メートル以上の道路幅のある道に
土地が接していることが重要です。


次の話は、土地について勉強されてるなら、
知ってるかもしれませね。
もし、道路幅が４メートル未満の場合は、
建築基準法で道路後退制限があります。

それは、道路の中心線から２メートルまで後退して、
家を建てなければいけません。
建物だけでなく、門塀などもだめなんです。

自分の土地なのに自由にできないなんて、
なんか損した気分ですね。
ですから、
道路幅が４メートル以上の土地を優先してください。


それと、土地が道路に２メートル以上接してないと
建物を建てられません。
専門用語で「接道義務」と言います。

接道義務違反の土地は、不動産の広告に「再建築不可」とか
「建築不可」とか、表示されているので、注意してみてくださいね。


今日は難しい話でしたね。
では、また。

こんにちは、荒ちゃんです。

今日は、「土地を安く買う方法について」のお話です。

「土地を安く買う方法って、あるんですか？」

これ、女性からよく聞かれる質問なんです。
同じものなら、できるだけ安く買いたい。
女性は特にそうなんでしょうね。

まあ、私もスーパーでは、半額になるまで待って買います（苦笑）。
なので気持ちはよくわかります。


同じものなら、なるべく安く買いたい。
あなたもそうじゃないですか？

建物は値切ると手抜きされる恐れがあるんですが、土地は同じものです。
だから、土地はいくら値切っても良いんです。

安く買わないと損ですよね。

そこで、今日は、同じ土地を安く買う方法を３つご紹介しますね。


まず一つ目。

分譲地で売れ残りを探す方法です。
分譲地と言うのは、売る目的で作られた土地です。
だから、業者は、早く売りたいわけです。

さきほどのスーパーの話ですが、
惣菜などはその日のうちに売りきりたい。

そうでないと廃棄処分しなければいけません。
だから夕方になると値引きしてるんですよね？

分譲地も同じで、売れ残りは、ディスカウントされやすいんです。
ただし、売れ残ってる理由を確かめることをお忘れなく。


二つ目は、売り急ぎの土地を探す方法です。

分譲業者と違って、一般の方が土地を売る理由はいろいろです。
いつか売れればいいと言う人もいれば、
早く処分したいと言う人もいます。

でも、根本は、一つ目の考え方と同じなんです。

要は、
急いで売りたいか？、いつでも良いか？という違いなんですね。


例えば、

急いで売りたい理由に、相続税の納付があります。
そういう人は、相続した土地をできるだけ早く売りたいと思うんです。

一方、先祖代々の土地だからなるべく手放したくないという人もいます。
最近は、早く売って換金したいっていう人が増えてますね。

それと会社なら倒産、個人なら破産というケースです。

つまり、
そういう売り急ぎの土地は、値引き交渉できるということですね。
そこで、勘のいいあなたならもうおわかりだと思います。

買いたい土地があるなら、不動産業者に、
「どうして売りに出されてるんですか？」って、聞いてください。

もし、売り急いでるなら、安く買えますね。

それに、この質問にちゃんと答えてくれる業者さんは、良い業者です。
なぜなら、買主さん（あなたのこと）のことを考えてる業者だから。

ですから、是非、聞いてください。


それから３つ目は、競売物件を探すという方法です。

「競売」って聞くと、問題のある物件と感じるかもしれませんね。
でも、競売物件は裁判所が売主で、入札で行われる正当な取引なんです。
価格ですが、相場の７～８割で購入できます。

ただ、いわゆる破産者が清算手続きをしないので、
強制的に売り出されていて、
いさぎ悪い人？がいたりします。
落札しても、退去してくれないんです。

中古住宅などは、中を見ることができません。

そんなわけで、債権債務があまり複雑でない物件を選んでください。
また、専門家に手続きを代行してもらうという方法もあります。


ところで、
じつは、不動産を安く買う、究極の秘訣があるんです。

それは、
あなたが、買いたい価格の理由を説明することです。
以外と、説得力があり、効果もあるんですが、
あまりこれをやる人がいません。


不動産価格に定価はありません。
売値は、あくまで売主の希望金額なんです。
値段の根拠だって、
「せめてローンを完済できる金額で」

とか、

「○千万円以下では売りたくない」

など、理由は曖昧なんです。


もちろん、不動産業者から、
「この辺の相場は坪○○万円位なんで、
○千万円ぐらいで様子みますか？」
というアドバイスもあるでしょう。

でも、価格を決めてるのは売主です。


そして、先ほどいったように買う側にも問題があります。
新聞広告や情報誌で見た値段を、定価だと思い込んでるんです。
値札がついてたら、その値段で買うのが普通ですからね。

でも、おばちゃんは違いますが（笑）。
スーパーでは特にそうでしょう。

安くしてとは言えないから、値引きされるまで待ってる。
そういう待ちの姿勢が、業者の都合で契約させられる原因なんです。


ですから、値段は交渉できるということを知ってください。

だって、定価なんかないんですから。
どんどん値切ってください。

海外でお土産を買うときに値切ってますよね？
同じような感覚でいいんです。

気軽な感じで。

もし、あなたが値切るのを業者がいやがるようなら、
その業者は信頼できません。

業者は買主であるあなたの代理ですから、
あなたの味方のはずです。

業者が売主の代理もかねてたら中立の立場になりますが。
どうして、その価格にして欲しいか。

その理由をしっかり伝えてください。

例えば、
総予算が２，５００万円で、建物に１，５００万円必要なので、
土地代は、１，０００万円までなんです。

単に、１，０００万円にして欲しいというより説得力があると思いませんか？
別にどんな理由でもいいでんす。
理由をつけるだけで、承諾してくれる確立が高くなるんです。


買いたい価格の理由を説明するだけで、土地は安く買えるんです。


追伸、オマケで安く買う秘訣をもう一つ。

それは、売主から直接買うことです。

なぜ？

それは、仲介手数料を払う必要がないからです。

一番最初のメールでもお伝えしましたが、
業者を通すと仲介手数料として、
３．１５パーセント＋６３，０００円が必要です。

例えば、
土地が１５００万円だと、手数料として５３万５５００円いるんです。
でも、売主が不動産業者の場合、法律で、請求できないことになっています。

先ほどの例でいえば、５３万５５００円払わずに済むんです。
ですから、売主が誰かを調べてください。

でも、もちろん、物件調査は自己責任になりますので、注意が必要です。

では、また。 

こんにちは、荒ちゃんです。

今日は、「安くても買ってはいけない土地とは？」についてです。

「こんな所、よく買ったね」と言う話を、時々聞きます。

よく注意すればわかるのに、よほど買い急いだのか、
それとも、不動産業者の口車にのせられて買ってしまったのか。

いずれにしろ、ちゃんとみておけば、買わずに済んでたんです。

あなたがそうならないために、
安くても買ってはいけない土地について話しますね。


まず一つ目は、給排水が整備されていない（できない）土地です。

これ、結構あります。
ある程度費用をかければ、整備できる土地と、
お金かけても整備できない土地があるんです。


実際の例で言うと、二つのパターンがあります。

一つは、今まで使っていなかったから設備していなという土地。
もう一つは、本来は整備しないといけないのに、
整備せずに使っていた土地。

後者は、お金がかかるので、整備しなかった土地です。
できれば、避けたほうがいいですね。

不動産業者に、
「給排水は整備されてますか？」とたずねてください。

もし、できてないなら、
費用がどれくらいかかるかを聞いてください。


二つ目ですが、周辺に嫌悪（けんお）施設がある土地です。

一般的に、このような施設がある周辺の土地って安いんですね。
何を嫌悪施設と呼ぶかは、価値感によるんですが、

例えば、
近くに火葬場がある場合。

たとえ隣になくても、匂うようだといやですね。
なので、風向きも要チェックです。


臭いと言えば産廃処理施設です。

これは、風向きにもよるんですが、
結構離れてても匂いますね。
地域住民が署名活動をして撤去を求めても、
立ち退かせるのは難しいんです。


だから、最初に話した用途地域は大事なんです。
規制に守られてるところを選んでくださいね。

また、このような施設があるところは避けたほうがいいですね。

ちなみに、このような嫌悪施設の有無は、
契約時の「重要事項説明書」に書かれてるんで、
必ず確認してくださいね。

もし、記載されてなくて、あとで嫌悪施設だとわかった場合、

例えば、

暴力団の事務所など。
その場合は、契約を解除できます。


３つ目ですが、大きな河川の近くや谷地にある土地です。

これはある程度、想像つきますよね。
河川の氾濫による水害とか、地盤沈下の不安もあります。
ですから、河川の近くや谷地はなるべく避けてください。


それと最後の4つ目は、見晴らしがいい土地です。

確かに、こういう土地は、開放感や眺望が魅力です。
バブルのころに、傾斜地の造成が盛んに行われてました。

人気があったんですね。
しかし、これも平地の土地と比べると土砂崩れや、
地盤沈下の恐れがあります。
ですから、眺望重視でない限り、
こういう土地も避けておいたほうが無難でしょう。


以上、４つほど安くても買ってはいけない土地を話しました。

いずれもこのような土地を絶対に買ってはいけない
ということではありません。

安いには、安いなりの理由があるということです。
安くて良い土地はありません。

ですから、安い土地を買う場合は、
リスクを十分承知した上で決めてください。

では、また。

追伸

ご意見や感想などいただけると、書き続けるモチベーションに
なりますので、お寄せいただけたらうれしいです。 

ご意見・ご感想などお待ちしています。　　⇒　　 info@tosi-j.com

こんにちは、荒ちゃんです。


土地情報は、不動産情報誌や新聞広告などで知ることができます。
また、最近はインターネットでも情報が取れますね。

で、いいなあと思う土地の多くは、分譲地。
でも、この分譲地ほとんどが、

「建築条件付き」ってなってますよね。


建築条件付きと言うのは、あなたもご存知だと思いますが、
簡単に言うと、土地と建物がセットになっている物件ですね。

家もセットになってるんで、便利といえば便利なんですが・・・。


でも、建築業者を自由に選べません。
それが、良い家を建ててくれる業者であればいいんですが、
実は、そうでない場合が多いんですね。

分譲業者の多くは、ビジネスで家を建ててます。
家づくりより、儲けることが優先なんです。

もちろん、分譲業者のなかにも良い家を建ててるところもあります。
あるにはあるんですが、それはほんの一握りです。


ですから、

もし、あなたが自然素材の家を建てたいと思っても、できない場合が多いんです。
そこで今日は、分譲地にあなたが建てたい家を、建てられる方法を教えますね。


と、その前に、まず、
「どうして条件付きなの？」ってことを簡単に説明しておきますね。

この条件付き土地には、おおまかに二つのパターンがあります。

まず、

その土地を販売している分譲業者が、建物を建てる。

そして、

分譲業者が提携しているハウスメーカーで建てる。
この場合は、ハウスメーカは分譲業者に手数料を払います。

家を建てるお客さんを紹介いただいたお礼ですね。
もちろんそのお金は、家を建てるあなたが負担することになるんですが。


分譲業者はビジネスとしてやってるので、良い場所を確保してます。
いい所というのは、駅に近い、人気の学校区、スーパーや病院が近い所です。

こういう場所は、自分で買主を見つけます。
しかし、少し条件が悪い場所だと、大手ハウスメーカーと提携します。

ハウスメーカーの優秀な営業マンが売ってくれるからです。



「建築条件って、外せるの？」

そう、思ってませんか。
では、条件をはずす方法をこれからお話します。


条件をはずす一つの方法は、あなたが分譲業者のリスクを負うことです。
具体的には、条件を外してもらう見返りに、少し高く買うんです。

「どれぐらい？」わかりませんよね。

そんな経験ないんですから。
あくまで目安ですが、坪１万円から３万円くらいです。

例えば、６０坪の土地だと、６０万円～１８０万円ですね。
上乗せする金額は、交渉次第です。


つまり、

ハウスメーカーから入る手数料をあなたが肩代わりするということです。
まずは、条件をはずせるかどうかを分譲業者に聞いてください。

もし、ダメといわれたら、どういう条件なら良いかさらに聞いてください。
それでもダメなら、その時はあきらめるしかありません。


次に、

上乗せしなくても、条件を外してもらえる方法があります。

それは、

長く売れ残っている分譲地です。売れてない原因はいろいろですが、

周辺相場より高い。または、場所や形が悪い。
だいだい、こういう理由ですね。


長期間というのは、だいだい１年が目安でしょう。
１年以上前に売り出された分譲地で、売れ残っている土地を探してください。

探し方はとても簡単です。

不動産情報誌ありますよね？
掲載されているものは、すべて売れ残っている物件です。

当たり前ですが、売れてたら載ってないですよね。
目ぼしいところがあれば分譲業者に、「土地だけ売ってくれますか？」

って聞いてください。


「建築条件を外すことは可能」です。


追伸　裏技を一つ。

分譲業者も人間です。人間関係で、条件が外れることがあります。

その分譲業者と利害関係にある人、若しくは親しい人を活用することです。
工務店で、不動産の免許を持ってる人なんかがそうです。

今日は、ここまでにします。
では、また。

こんにちは、荒ちゃんです。

前回までは、土地そのものの判断基準の話でした。

でも、不動産業者の良し悪しは、さらに大きな問題です。
実際、土地選びで成功するかどうかは、業者にかかってるんです。


そこで、今日は、
信頼できる業者かどうかを見分ける３つのポイントを話します。


まず、希望地域の土地情報（相場）に詳しいかどうかです。

例えば、あなたが、
「○○町で土地を探しているんですが、いくらぐらいですか？」
と聞いたとします。


すると不動産業者は、
「○○町なら、坪○○万円ぐらいです。」と答えます。

これは売買事例や路線価などをもとに、
相対的な価格を言ってるにすぎないんです。
でも、実際は、だいだい３ヶ月周期で動いてるんですね。

土地の価格は常に変動してます。
そこで、不動産業者に、「ここ３ヶ月ぐらい価格に動きはありますか？」
とか、

「最近、この地域で契約された例はありますか？」
という質問も聞いてください。


その地域に詳しい業者さんなら、
実際に取引された価格なども教えてくれるはずです。
曖昧な返事なら、その地域について詳しくありません。
取引がなければ、実勢価格より高く買う危険性があるということです。



次に、関心ある物件の資料を請求してみることです。

あなたも、すでに情報誌などで探されていると思いますが、
ある程度、絞り込んだら資料請求をしてみてください。

信頼できる業者ほど正確な資料を作っています。
なかには、そうした資料を作ってない業者も結構います。

資料をつくる時間がないのか、面倒だからやらないのか・・・

正確な資料がないと、
重要事項を確認するのに時間がかかったり、
売主側の業者がなかなか動いてくれなかったり、

話がなかなか前に進まないんです。

そもそも、こういう業者は、何に対してもいい加減なんです。
ですから、資料請求してみると業者の仕事に対する姿勢がわかります。



三つ目は、土地の現地案内を頼んでみることです。

資料請求で信頼できそうな業者なら、
次は現地案内をしてもらってください。
現地に行けば、気になるところを、直接質問できますよね。

そのとき、業者が、ちゃんとその物件について
把握しているかどうか確認してください。

「○○だと思います」

とか

「多分、○○です」

だと、ちょっと注意が必要ですね。


もし、その場でわからなければ、「後ほど確認して連絡します」
最低これぐらいの返事ができなければ失格ですね。
曖昧なまま取引して、あとでトラブルになることがよくあります。


そして、

デメリットも、ちゃんと説明するかどうかは大事ですね。
良いところばかり強調する。
悪いものを良いものに言う、言葉巧みな営業マンも多いですからね。

なぜ、そういう営業マンが多いかは、また後ほど説明します。
まずは、今日話した３つのタイプの業者には気をつけてください。

今日は、ここまでにします。

こんにちは、荒ちゃんです。

さて、希望の土地もみつかって、信頼できる業者も見つかり、
いよいよ最後の契約です。

はじめて知ることばかりで、ちょっとお疲れかもしれませんね。

でも、ここで気を抜くと、あとから後悔することになります。

今日は、法律がらみのちょっと堅い話をしますが、

とても重要なことなので,
最後までしっかりと聞いてくださいね。


まず、宅地建物取引業法では、宅地・建物の売買契約を行う場合、

物件取引についての重要事項説明をすることになってます。


「堅い話だなあ～」

って思いました？

でも大丈夫。

わかりやすく説明しますから。

ようするに、重要事項の説明は契約前にしなければ、
違反になるということです。

ですから、取引は重要事項の説明からスタートします。

そして、この説明時に、

宅地建物取引主任者は主任者証（運転免許証に似ています）
を見せることになっています。

かならず確認してください。

さらに説明書には、主任者の記名押印が必要です。

つまり、

重要事項は必ず書面で交付しないといけないんです。

口答だけでは、説明したことにはなりません。


実際、この書類には契約するかしないかの
判断となることがたくさん書いてます。

その中でも、特にチェックすべきポイントが４つあります。


まず一つ目は、土地の取引形態の確認です。

取引形態によっては、仲介料がいらない場合もあります。

仲介料の上限は、売買代金の３％＋６万円に消費税でしたね。

取引形態というのは、

　売主（売主が直接売る場合）
　代理（売主の代理人となる場合）
　媒介（売主の媒介となる場合）

の３種類あります。


仲介料が発生するのは、媒介の場合です。

代理の場合は、代理手数料をとられる場合があります。

売主から直接買う場合は、手数料はいりません。

つまり、

取引形態によって、土地の売買代金以外の
お金がいらないこともあるんです。



二つ目は、住宅ローン特約とあっせんの有無を確認してください。


例えば、

土地は自己資金で、家はローンの場合。
土地と家あわせてローンの場合。


仮に銀行で審査が通らなかった場合、
この特約があれば、一定期間以内であれば
契約を白紙撤回できます。

もし、手付け金を払っていても返してもらえます。

重要事項に書かない業者もいるので、気をつけてくださいね。

書いてないからといって、
手付金を返さない業者は少ないとは思いますが。

ですから、この特約は必ずつけておいてもらってください。



三つ目は、建築条件以外の土地の場合は付帯条件を確認してください。

例えば、

ここは３階以上の建物を建てちゃいけない。
住宅以外のアパートは建てちゃいけない。
あとでトラブルになるケースがあるんで、必ず確認しておいてください。



それから四つ目は、土地購入の諸費用を確認してください。

当然、土地代金以外の諸費用がかかるとうのは
あなたも知っているでしょうが、

例えば、
仲介手数料、登録免許税、住宅ローン費用などいくつかあります。

どれもお金がかかることなんで、
必要な費用と金額を確認しておいてください。


以上、重要事項説明書で確認する４つのポイントでした。



さて、重要事項の説明が終われば、いよいよ契約です。

ところで契約ですが、必ず不動産業者の事務所でして下さい。
例えば、手付金を預けたあとで重要事項の説明をされたとします。
もし、話しが食い違ってたり、悪い条件があったりした時困りますよ。


ですから、契約は事務所でしてください。


さらに、契約時に気をつけるべきポイントが４つあります。

まず一つ目は、売主が本人かどうかを確認してください。
たまに売主本人でない人が、契約の席に座っていることがあるんです。
例えば、売主の弟さんとかですね。

売主本人が入院してたり、遠方に住んでたり理由はいろいろあります。

代理人が代理権を持っていればいいのですが、
自称代理人の場合は注意が必要です。


例えば、

売主の自称代理人との交渉で、１，０００万円の土地を
８００万円で契約した場合。

あとで、売主本人が、「８００万円なら売らない」
と言うケースも実際にあります。
もし正式な代理権がない場合、契約そのものが無効になります。

ですから、代理人場合は、
代理人の資格があるどうかを書面で確認してください。
その場合、委任状だけでなく、売主の印鑑証明書も要確認です。



二つ目は、不動産業者が免許業者かどうか確認してください。

たまに、免許なしで免許業者らしく事業してる人はいます。
そういう人をブローカーって言うんですけどね。
ブローカーは、事務所で契約しましょうとは言いません。

なぜなら、免許業者なら必ず、事務所に免許証を壁にはってあります。
免許業者でないことがバレるんで、必ずお客さまの所に行くんです。


なぜ、免許業者でないといけないのでしょうか？
それは、損害賠償になった場合、
賠償金を払ってもらえないことがあるからです。

免許業者は、営業を始めるときに営業保証金の供託が
法律で義務付けられています。

消費者は、不動産の取引から受けた損害額を
この供託金から補填できるようになってます。

ですから、あなたが土地を買うときは、
免許業者と取引してくださいね。


三つ目は、手付金は１０％以上払わないでくださいということです。

通常、双方でなにも決めていない場合、
手付金はすべて「解約手付」になります。

買主は手付金を放棄することで、
売主は手付金の２倍を買主に払うことで契約を破棄できます。


仮に、あなたが契約を解除したい場合、
払った手付け金は返ってきません。

もちろん、
ローン特約をつけていれば手付金は全額返ってきます。


実は、業者によって、手付金をなかなか
返してくれないところがあるんです。

よくあるのが、すでに使ったので、
ちょっと待ってくださいというケースですね。

ですから、手付は１割までと覚えておいてください。
１，０００万円なら最高１００万円でＯＫということです。


最後の４つ目ですが、実はこれが結構、重要です。

というか、不動産取引の基本中の基本なんです。

それは契約書、重要事項説明も含めてですが、
業者によく説明してもらってください。


業者の中には、何十ページもある契約書でも、
５分ぐらいで説明を終わる人がいるんですね。

所在地と面積と金額だけ確認して、
「はい、ここにハンコ押してください」
っていう人、結構いるんです。


そもそも、どんな土地でも、短所も長所もあります。
短所も納得していれば、トラブルにならないんです。

それで、業者には、契約書、重要事項説明を
よく説明してもらいましょう。
もし、不明な点があれば必ず確認しておくことが重要です。


今日は、少し堅い話をしましたが、
不動産取引をするうえでどれも重要なことです。
しっかりと覚えておいてください。


さて、
次回からあなたが
自分にピッタリな土地を探す方法について話します。

では、今日はここまでにします。

こんにちは、荒ちゃんです。


今日は、あなたにピッタリな土地を探す方法をお話します。

具体的な土地の探し方の前に、是非、知っておいて欲しいことがあります。
それは、多くの人が、自分が本当に欲しいものを知らないということです。


「え～、そんなことないでしょう」って思いました？

確かに家を建てる土地を探している。

それはわかります。


でも、私のところに相談に来て、
「土地がなかなか見つからないんです？」
って言うんですね。

そんな時、私はこんな質問をします。
「外食する時、お店はどのように決めてます？」

そうすると、こんな返事が返ってきます。

「その時によります」そうなんです。

まず、何が食べたいか？
 日本料理、中華料理、フレンチ、イタリアン・・・。

誰と一緒？ひとり、２人、４人、１０人・・・。

目的は？腹を満たすため、友達との懇親、お客様を接待・・・

予算はいくら？
１，０００円、５，０００円、２０，０００円・・・。


これらがわかってれば、行く店は決まりますよね。

しかし、もし、何もわかってなくて、
「どこかおいしい店ない？」って聞かれても、
答えようがないですね。

勘のするどいあなたなら、もうおわかりですね。

土地選びも同じです。

なかなか決まらない人は、
条件を決めないまま探してるんです。

だから、１年経っても自分にぴったりの土地が見つからないんです。

それで、土地探しを始める前に、
あなたが決めておくべきことが５つあります。

まず一つ目は、不動産の価値をどのように考えているかです。

財産と考えてるのか？それとも、
消費するものとして考えてるか？

別な言い方をすれば、

日常生活の便が優先か、自然環境が優先かということです。

日常生活の便を優先すると、市街地で駅にも近く、
買物も便利な場所になります。
こういう所は、多くの人が住みたいと思います。

ですから、そういう不動産は売りやすいんです。
つまり、財産としての価値が高いんですね。


一方、自然環境を優先すれば、郊外の静かな場所になりますね。
こういう所は、交通の便も、生活の便もよくありません。

だから、いくら安くても、なかなか売れません。

それは、車といっしょで、ローンを払いながら
消費していることになるんです。

つまり、財産としての価値は低いということです。


あなたは、どちらにしますか？
あなたの価値観で決めてください。

もちろん、生活の便がよくて、自然環境も良いところ
という気持ちはわかります。

でも、どちらを優先するかを決めておかないと、
土地探しで混乱します。


もしなかなか土地が決まらないなら、
まずここからスタートしてください。


ただし、これって、実はすごく難しいんですよね。

なぜなら、夫婦でもそれぞれ価値感が違うからです。
「互いの価値観を尊重してます」って言われそうですが・・・

普段の生活では、もちろんそうでしょう。
でも、大きな決定をしなければいけないとなれば話は別です。

家は、一生に一度の大きな買い物ですからね。
お互いの価値観がぶつかります。

そこでポイントの二つ目は、お互いの価値感をすり合わせることです。

決して、「あなたはおかしい」って言わないでくださいね。

価値感は、人それぞれ違うんですから。

「わたしはこう思うけど、あなたはどう？」
って感じですね。

じゃ、平行線になったらどうしたらいいか、
それは一番最後に話しますね。


三つ目は、誰（または何時）を中心に考えるかです。

具体的には、旦那さんか、奥さんか、
それとも子どもかってことです。

一番多いのが、子ども中心です。
「長男が来年４月に入学するんで、
それまでに入居したいんですが。」

そういう人たちは、夫婦二人になったときのことを
あまり考えてません。

子どもと一緒に過ごせるのは、
１０年から１５年です。長くても２０年でしょう。

それに比べ、夫婦だけで暮らす年月はずっと長いはずです。

でも、もう、お気づきだと思いますが、
誰を中心に考えるかも、あなたや、
あなたの家族が何を優先するかなんです。

もし、仕事を優先するなら、
職場に近いところになるでしょう。

子どもを優先するなら、学校区で探すことになるでしょう。

いずれにしても、誰を中心に考えるかで、
住む場所もいろいろ変わってきます。

でも、それが決まれば、絞り込めるんですけどね。


四つ目は、予算配分を考えることです。

まず、予算の考え方なんですが、
「今の生活より質を落とさない」
これを、忘れないでくださいね。

と言うのが、家を建てて、生活レベルが落ちる人が多いからです。
特に、目いっぱい住宅ローンを組んでる人に多いんです。

何のために家を建てるんでしょうか？
今より生活を楽しむためではありませんか？

家は建ったが生活は苦しくなった、これでは本末転倒ですよね。


ですから、資金計画はとても大事なんです。

ところで、その資金計画ですが、
ファイナンシャルプランナーなどお金の専門家に
相談されることをお勧めします。
どれぐらいの予算が適正か、適切な判断をしてくれます。

「自己資金を貯めてからにしてください」
って言われるかもしれませが。
でも、その時は、そのアドバイスに従ってください。

さて、予算配分についてですが、まずは総予算を決めます。


次に、建物にかける予算を決めてください。

建物の予算が決まれば、総予算からそれを引けば
土地の予算（諸費用を含めて）がでます。


ところで、

「なぜ建物の予算を先に決めるの？」って思いました？
それは、土地がない人は、「まずは土地を」って思ってて、
建物についてあまり考えないからです。

土地を買えばそこに家を建てるわけですから、
そこにどんな家が建つかは知っておかないと後で困ります。

土地が高かったんで、希望する家が建てられなかった
という例がよくあります。


あなたがそうならいために、
まず、家の予算を決めてください。


最後の五つ目は、あなたのこだわりです。

例えば、海が見える場所とか、眺望とか。
あるいは、○○町とか、学校区とか、駅から５分以内とか。

なぜ、こだわりが最後かというと、
数多くの中から絞り込む時に役立つからなんです。

こだわりがあると決めやすいんです。

それに、そのこだわりが実現すれば満足度が高くなるんです。

よくあるのが、あれもこれもでどっちつかずで
決めてしまうケースですね。

買ったあとで後悔するのがこのパターンです。

これは家のプランづくりでも役に立ちますので
覚えておいてくださいね。

もちろん、こだわりすぎるのは良くありせん。
何年たっても見つからないということになるので、
こだわり過ぎに注意してください。

で、最後に夫婦や家族の間で意見がまとまらなかった場合、
どうしたらいいかです。

やっぱり、こだわりを一つだけ取り入れてあげることです。
一つ実現できれば、それで満足できます。

これ、夫婦円満の秘訣です。

では、今日はここまでにします。

こんにちは、荒ちゃんです。

今日は、土地の探し方について具体的な方法を話します。

実は探しだす方法はとても簡単です。
不動産情報誌、新聞広告、インターネット上の売り物件、
その中から、あなたの条件に合うをものを全て拾い出してください。

この段階では、１００％条件にあわなくて大丈夫です。
一つでも合うならＯＫです。
ただし、全ての情報です。


なぜ、全てなのか？
それはなかなか土地が見つからない人の多くが、ただ漠然と、
「もっといい土地があるに違いない」と思い込んでいるんです。

あなたはそんなことないですか？

ですから、まずは一つでも条件にあう物件を、全て拾い出してください。
そして、それらを全部、テーブルの上にひろげます。

それが、現在、売りにでている物件の全てです。
だから、この中から選ばないといけないことが客観的にわかるんですね。
まず、これが土地探しを成功させるための第一歩です。


次に、その中から、ここは見てみたいと思えるものを選んでください。

その物件を資料請求してください。そして、実際見に行ってください。
見に行ったら、その中で、
ここなら買っても良いと思えるところを３箇所ピックアップしてください。


どうですか？

探し方はとても簡単でしょ？
簡単ですが、面倒くさがってやらない人もいますね。
でも、これやらないと、何時まで経っても、

「もっといい土地があるに違いない」から抜け出せません。

そして、最後はゆっくり検討できないまま契約、と言うことになりかねません。
そうならないために、準備しておきましょう。


ところで、探す期間はだいだい３ヶ月くらいです。
３ヶ月探せば、その地域では、真新しい物件はそう出てきません。


さて、ここからが、土地選びの正念場です。
これを知っていることが、土地選びで成功する決め手になります。

これは、ほとんどの人が知りません。
だから、一部の人を除いて誰もやってません。

でも、実際うまく行った人の話なので、きっと役に立つはずです。

それは次回、詳しくお話します。

では、また。 

こんにちは、荒ちゃんです。

前回、土地探しの具体的な方法をお話しました。

方法は簡単ですが、大事なことなので少しだけ復習しておきましょう。

不動産情報誌、新聞広告、インターネット上の売り物件、
その中から、あなたの条件に合うをものを全て拾い出します。
これをしないと、いつまでも、「もっといい土地があるに違いない」
と言うことになるんです。

ですから、一つでも条件にあう物件を、全て拾い出しテーブルの上にひろげます。
それが、現在、売りに出ている物件の全てなので、この中から選びます。


次に、その中から、ここは見てみたいと思えるものを選びだします。
その物件を資料請求します。

そして、実際見に行きます。


それから、
その中で、ここなら買っても良いと思えるところを３箇所ピックアップします。
ちなみに、探す期間はだいだい３ヶ月くらいでしたね。


さて、ここからが、土地選びの正念場でした。
まず、ピックアップした３件の物件ですが、
建築のプロ（工務店）と現地に一緒に行って、見てもらってください。
この時、普通は不動産業者と見に行きますよね？

でも、不動産業者ではだめなんです。


なぜなら、

そもそも不動産業者は、取引を仲介する専門家で、建築については素人なんです。
土地はわかっても建物はわからない。

もちろん、宅地建物取扱主任者なら、ある程度の知識はあります。
ここは、○○地域なので容積率は何％で、高さはいくらまでならＯＫだとか。
しかし、実際に建てたことがないんで、このレベルの話で終わってしまいます。

でも、この程度の話じゃ、建物のイメージなんか全然沸いてきませんよね？

別に不動産業者が悪いといっているわけじゃないですよ。
要は、不動産屋では、その土地にどんな建物が建つかアドバイスはできないんです。


それで、あなたが３箇所ピックアップしたら、
必ず、建築のプロと一緒に現地を見に行ってください。

そして、プロのアドバイスを基に、どの土地にするか決めてください。
これすごく大事なことなんですが、ほとんど誰もやってないんです。


建築のプロと一緒に現地に行くメリットはたくさんあります。
一つは、建物の詳しい話を聞けます。（当たり前ですが）

脳の構造上、具体的な建物のイメージができないと、思考が停止するんです。
どんなにその土地があなたにピッタリでも、建物のイメージが膨らまないんです。

例えば、現地に行き、周りに家が建て込んでたりすると、
「ちょっと日当たり悪そうだな」って心配になったりします。

これが不動産業者の場合、
「ここは建物の高さ制限が厳しい地域なんで、大丈夫ですよ。」
ぐらいの話で終わってしまいます。

実際どれぐらいの日照か、不動産屋では説明が難しいんです。
まあ、建てたことがないんで、しょうがないんですが。
でも、その点、建築のプロなら、いろんなアドバイスができるんです。


それと、もう一つ大きなメリットがあります。
それは、工務店は、土地取引に利害関係が発生しないということです。
通常、不動産業者は、どんなに悪いところでも良いように言います。

なぜって？

それは、悪いところを正直に言うと、土地が売れなくなると思うからです。
工務店は、利害関係のない第三者として客観的にその物件を判断してくれます。


ですから、
現地に行くときは、必ず工務店の方と一緒に見に行くことをお勧めします。
できれば、契約にも立ち会ってもらってください。
素人では見逃すところを、建築のプロとして指摘してくれますから。


以上、「失敗しない土地選びの秘訣」でした。

これであなたは、土地選びに必要な判断基準を身に着けました。

あなたが不動産業者や工務店を探す方法です。
私に任せていただければ、あなたにぴったりな土地を紹介できます。


また、家づくりのパートナーを選ぶ際、私を試してください。
そして、結論を出すのは、それからにしてください。


追伸　

私は、あなたを夢心地にさせて、家を建てさせたいとは思いません。
家づくりは、一時の気分で安易に決めるものではないと考えているからです。

また、家づくりは、家を建てることが目的ではなく、あなたとあなたの家族が
毎日の生活を楽しむことだと思っています。

だから、私は、売り込みや訪問営業を一切しません。

あなたに、ゆっくりと冷静に検討する時間をとっていただき、あなたが、
「本気で家づくりを進めたい」
と思った時に、全力でお手伝いしたいと考えています。

それで、もし今、そのお手伝いを必要としているなら、私に電話してください。

ＴＥＬ：０２４６－６５－４７８８

心より、あなたからの連絡をお待ちしています。

こんにちは、荒ちゃんです。

住まいづくりに成功するか、失敗するか、
それは、業者選びにかかっています。

あなたは、こんな悩みありませんか？


・業者の数があまりにも多すぎて選べない。

・どのように業者を選べばいいかわからない。

・信頼できる業者がどこかわからない。

・何社か見積りを取っているが、迷って決断できない。

・業者はほぼ決めているが、本当に任せていいのか不安。




そんな不安や悩みをお持ちのあなたに、
　　　　　　
　　　失敗しないための秘訣をお話します。


業者をどう探し、何を根拠に選ぶか、
　　　　　
　　　業者の選択基準と判断基準についての話です。


ところで、こんな人は危険です。

・住宅展示場を見て決める。

・完成見学会に行って決める。

・見積りを複数とる。


これらは、業者選びで失敗する人の特徴です。

　　　では、なぜダメなのか？

それは、次回お話します。