土地選びや家づくりで成功するためのブログ

こんにちは、荒ちゃんです。

突然ですが土地探しって・・・
なかなか【いい土地が見つからない】と思いませんか？

土地探しをしている８０％の方が同じ悩みで悩んでいます。
安心してください。

結婚と同じで・・・【いい人に一回で出会えた！】

な～んて言う人は
確率的に低い話な訳ですよね。

昔は、両親の勧めで、相手を探され、断ることが
出来ずに嫁にとついだ！と云う話は多くありました。

決まって、その方たちの大勢は、
「昔は当然だったんだ！好きで一緒になったんじゃない！
しかたなくだったんだ！」ともらしながら・・・

「でも・・・暮らしているうちに、旦那の良さがわかってきた！」
な～ていうご夫婦をお見かけしたりしました。

土地も探しも、同じようなことが言えます。

なぜなら・・・・
土地探しをしている100％の人が同じ要望だからです。

日当たりがいいところ
角地、又は南道路
小学校に近い　・　駅に近い

み～な同じような考えなのです。

これらの考えを恋愛に例えると・・・
明るくて
顔つきが、かわいくて、やさしくて、お金もある人　
となる訳です。

日本人のみんなが、明るくて・顔つきがかわいくて
・やさしい人ではありません。

多少、妥協するときもあると思います。それよりも、
先ほどの、昔の結婚話ではありませんが・・・・・・

一緒に暮らし始めて・・・だんだん、
幸せになっていくこともあります。

ただ、今日のテーマでもあります。
「縁起の良い土地・悪い土地の落とし穴」だけは、
当たらないようにしてくださいね。

さあ～では始めましょう。
最近は、競売物件と言う言葉を良く聞くようになりました。
あなたはご存知でしょうか？

前の土地所有者が、返済できなくなり、
裁判所より売りに出される物件です。
かなり安く買えるのも、知っていますよね。

ここでは、実際に起きた競売物件に絡んだお話を紹介します。
あなたは、自分が買う土地が
【縁起がいいのか？悪いのか？】気になる方ですか？

私は、友人の家の候補地をさがした時に
前の所有者の方の運、不運を気にしました。

理由は
なんの理由で、この土地を売るのか？
なんで、その当時、ここの土地を買ったのか？
その理由を知りたかったのです。

例えば、中古住宅が売りに出されている場合、
その家で、何が起きていたのか？気になりませんか？

これは、実際の話ですが、
子供が自殺した。ここには住んでいられない。とか
借金がもとで家族が蒸発した。とか

売る理由はさまざまです。

買う時には誰だって、安くて良い（運がよくなりそうな）物件を
探していることと思います。

そんなお客様に本当のことを言うと・・・
物件が売れなくなるのではと不動産屋なら思うはずです。

実際に、購入された方が、同じような出来事で
悩まれる場合があります。

私の友人が購入を検討した時は・・・・

売主さんが、どのような方なのか？
なんで、この土地を以前買って、２０年経って売るのか？
売主さん本人から聞きました。

すると・・ご夫婦が若い頃、いっしょに協力して購入し
子供の資産になればとお思い、日当たりの良い角地を
買ったとの事でした。

しかし、その子供は、海外出張が多く、東京で家を買うことになり
この土地を手放して、その購入費用に当てるためと
おっしゃていました。

とても、仲の良い明るいご夫婦で
ローンも早めに返してしまったようです。

結果として、友人も予想したペースより、
早めにローンが清算できました。
友人の子供も成長し、大きくなったら、
自分で家を作りたいと言っています。

「家を買って運が上向いた」と喜んでいました。

最近の例では・・
２億円近いビルが5000万円で競売にかかり、
そこを買われた方が、そののち自分の会社まで
おかしくなり、また競売にかかってしまった。
という話もあります。

昔から、なぜだか運が悪いところは、
不運がつづくというケースがあります。
まさに、このことです。

どうしても、購入したい場合は、できるだけ、
そのままの土地形状にせず土地を分筆して形を変えるなどの
工夫をされては如何でしょうか？

悪い運を切る、と云う意味でそうしたいものです
また、植物があまり育たない土地も注意が必要です。


【縁起】や【運】は、人それぞれ考えがあると思います。

でも、もしあなたが気にされるなら、充分に確認をしてくださいね。

俺は平気だ～！と勇気ある方は挑戦してみてください。
でも、奥さまやご家族の考えも確認してくださいね。

購入したい土地が良い土地なのか？悪い土地なのか？と云う
判断基準は、とても簡単な方法があります。

気になる方は、荒ちゃんまで、ご連絡下さい。

では、また。

こんにちは、荒ちゃんです。
いやぁ～、今日もほんとに、蒸し暑かったですね～
でも、元気を出して週末なので、2回目のお話をお伝えします。

今回のテーマは、
「諸経費が割高な土地と割安な土地」を紹介します。

あなたは、土地を購入する際
どのくらいの諸経費がかかると思いますか？

広告表示してある土地価格では土地を買えないことは
ご存知だと思います。

広告表示では、同じような場所で同じような価格表示でも
50万円～100万円ほどの諸経費の差が開いてしまうことも
あります。

例えば
（Ａ）いわき市○○町2丁目18-8　売地５０坪　1500万円　
（Ｂ）いわき市○○町2丁目16-8　売地５０坪　1500万円
このような広告表示がされていたとします。
この土地をあなたが買おうとしていると仮定してください。

どうみても、同じように見える土地です。

仮に近隣相場より安かったとして、
「どちらでもいいや！」と飛びつくのは考え物です。

それは、購入にあたっての諸経費に大きな開きが
あるからなんです。

これらの問題は、どのような観点からくるのか、
（Ａ）と（Ｂ）の土地の比べ方をお伝えします。
-----------------------------------------------
【Ａの土地】　価格1500万円　専任物件

設　備　　　　　　   前面道路水道有り　前面道路ガス有り　
　　　　　　　　　　　 道路前面下水有り
建ぺい容積率　　　　60％　200％
用途地域　　　　　市街化区域　第一種住居地域
そ　の　他　　　　　省略とします。
-------------------------------------------------
【Ｂの土地】　価格1500万円　売主物件

設　備　            　  宅内水道引込有り　ガス宅内引込み有り　
                          　下水宅内引込有り
建ぺい容積率　　　　60％　200％
用途地域　　　　　　市街化区域　第一種住居地域
そ　の　他　　　　　　省略とします。
--------------------------------------------------

*今回のお話では、ローン費用・登記費用は省略します。

（Ａ）の土地を購入した際の後々の諸経費も含めて算出します。

土地を購入する価格は同じです。
しかし、土地のお金を払って・・・その後
建築する際に設備費用が膨大にかかるパターンです。

どこを注意すれば良いかと言うと、
設備という項目を見極める注意が必要です。

なぜかと言うと・・・

お客さまは・・・「水道設備や下水道設備が入っていますか？」
と不動産屋に質問してしまうからです。

この時、不動産屋は、
「え～もちろん、前面道路に入っていますから安心してください！」
と言います。

この答えが問題なのです。
この物件説明では、道路を通行止めし、アスファルトを切り込み
水道配管を敷地内に引き込んでくる必要があります。

（Ｂ）の土地なら　土地の価格表示が同じでも敷地内に水道・ガス・
下水有りと表示されています。

結局のところ、道路を通行止めにしたりアスファルトを削ったり
しないため新築する際の付帯設備工事という費用が０円で済みます。

つまり、話を整理してみますと

（Ａ）の土地は
●道路掘削工事　約25万円～50万円　
　＊道路の種類・幅・距離によって異なる。
●水道加入金　約 8万円～25万円　　
　＊地域・水道局の管理事務局によって異なる。
●都市ガス工事　約15万円～40万円　
　＊道路の種類・幅・距離によって異なる。
●仲介手数料　約535500円　
　＊仲介手数料　価格×３％＋６万円＋消費税
-----------------------------------------　
合計　約141万5500円と仮定すると

（Ｂ）の土地は
●道路掘削工事　約　０万円　
　＊道路の種類・幅・距離によって異なる。
●水道加入金　約 ８万円　
　＊地域・水道局の管理事務局によって異なる。
●都市ガス工事　約 15万円
　＊道路の種類・幅・距離によって異なる。
●仲介手数料　約 ０万円
　＊売主物件なので仲介料負担なし
----------------------------------------　
合計　約　23万円と仮定すると

ここでのポンイントは　購入しようとする土地の中に水道・下水道・
ガス管が有る・無しで、大きく諸費用が変わってしまうということです。

物件説明では、両方とも水道・下水道等があるように見えますが、
ちょっとした言葉の違いで約120万円も差がでてしまう
と言うことなのです。

また、売主物件と専任物件と云う言葉の違いでも仲介手数料の
負担が違います。

（Ａ）の土地の諸経費が￥141万5500円
（Ｂ）の土地の諸経費が ￥23万円です。

この差額￥1,185,500円の諸経費の差額をどう思いますか？

このＡとＢの土地にかかる諸経費や付帯費用の差は
約120万円になります。

物凄い差額ですよね～
もし、安い諸経費の方を選択していたら、この差額で、
新しい家具を買ったり・素敵な家電を買ったり出来ます。

同じように見える土地で同じような価格でも、こんなにも諸経費が
違ってくるのです。

安易に価格が少し安いからとか！　
同じように見えるから！と決めずにあなたが相談している
建築屋さんに、必ず見てもらうことをお勧めします。

なぜ、建築屋さんに相談した方がいいのか？と云うと、
建築屋さんは、建物の費用以外に、あなたが住めるようになるまでの
全部の費用を提案しないと後々クレームになるから、
家以外の経費を全部提案してくれます。

不動産屋にも良心的な方は居ますが、その土地を売ることに
一生懸命ですから、少しでも安く金額を見せたいと思っているのです。

念のため、あなたが信頼できる人に見てもらうことを
私はお勧めします。

次は、道路より土地が低い場合で、かつ浄化槽設備が
必要な土地です。

下水道がない場合は浄化槽が必要になります。
これはあなたもおわかりだと思います。
この浄化槽から排水をどのように処理するのかによって
永遠に無駄なお金を払い続けることになるのです。

つまり、浄化槽の設備より排水を流すＵ字溝の高さの問題です。
もし、Ｕ字溝が宅地より高い場合は排水をくみ上げる
ポンプアップと云う設備が必要となる訳です。

浄化槽のブロアーの電気代とポンプの電気代を
永遠に払い続ける。更に、れらの設備は10年程度で壊れますので、
両方壊れると十万円は超え、かつ電気代が永遠にかかるのです。

当然、土地を買った後でこれらの設備も必要となる訳ですから
70万円～100万円は設備費用として必要になるわけです。

更に、ブロアーやポンプのフィルターの定期的な掃除など
あなたはイライラするものばかりです。

買いたい土地を見つけたら、信頼できる建築屋さんか、
又は信頼できる方に相談して見てもらうことをお勧めします。

こんにちは、荒ちゃんです。

少し昔の話ですが、
お客様が「もう古くなって傾いているから建替えたい。」
と、ご相談がありました。

予算は解体工事・諸経費・税金,
全部含んで1500万円で仕上げて欲しいということで
話が進み、地盤の話になったときです。

通常は建物を壊す前に地盤の調査はしません。
何か嫌な予感がしたので、念の為、地盤の調査を
最初に奨めました。

すると・・・地耐力が極端に弱く、支持層もかなり深い、
いわゆる底なし状態のところだったのです。

基礎の補強工事だけでも軽く320万円の見積になり、
摩擦杭と云うものを地面に埋め込んでも
地震の際、液状化現象が生じる危険があり、
保証ができないのです。

その時、私はこの新築工事の見直しを薦めました。

保証が出来ないことと、必要以上に基礎補強・地盤工事に
お金がかかることにより、その方の資金繰りを心配したのです。

仕事が欲しいのは山々ですが、事実を隠したまま工事を行い。
地震が来てからローン以上の損害が出るようでは、この方の
その後の人生計画で問題になることは明らかだからです。

事実を隠しながら工事をする業者も存在します。
また、事実さえ確認しなくて、悪気無く流されて工事する業者も
いるでしょう。

こういう問題は、建替えの土地でさえあることですから、
新規で購入の際は、くれぐれも注意してください。

地盤を見極める時のチェツクポイントです。
①　生活道路のアスファルトが割れていないか？
②　マンホールのフタが飛び出ていないか？
③　道路を何回も舗装していないか？
④　近隣の外構ブロック塀や外壁が割れていないか？
⑤　もともとの土地は田んぼや沼地じゃなかったか？
⑥　水路の流れが正常に流れているか？（これとても重要）です。
⑦　盛土を極端にしないと駄目な土地か？
⑧　地下水の水位が高いところか？
⑨　近所の方に極端にシロアリが多くないか？聞くことです。

くれぐれも、綺麗な土地だからと表面だけ見て土地購入を
決めては行けません。
見えないところで・・・問題は起きるのですから・・・

次は土地の造成業者がやることがあるケースを紹介します。
これは、表面の腐葉土やゴミをひっくり返して、
地面の下に隠し、表面を綺麗にしてしまう方法です。

案外このれらの例は多く問題になります。　
特に木が沢山あった土地や工場跡地では、
穴を掘って埋めてしまう業者もあるくらいです。

私は、このような物件に３件ほどあたりました。
今でも、覚えていますが、基礎工事をしよとしたら、
地面の中に木の頭が見えるのです。

なんだろう”と云うことで機械でひっぱったら1１．５メートル位の
角材が出てきたのです。
しかも、その周りを掘ったらゴミだらけで２ｔ車３台分の
ゴミの量でした。

後で聞いた話ですが、前の売主が工務店の作業場として
貸していた土地を買ったそうです。

しかたなくゴミを取り省いた後、地盤改良材を混ぜながら
当時55万円の費用をかけて工事を進めた例です。

悪質建築業者だと地盤の中にあるゴミを知りながら
建築してしまった例もあります。

地盤の下に木のゴミの山があるので、何度もシロアリ駆除を
してもすぐ発生してしまうのです。

土地の価格が付近相場より安い場合は、特に注意してください。
先ほどの９のチェックポイントでチェックしてくださいね。

もし、土地を買う前に、地盤調査のデータがあればいいのですが
どうしても不安だな～と言う場合は、細い鉄の棒で土地を刺してみるのもいい判断方法かもしれません。　

どうしても気に入っている土地が軟弱でも、補強工事が行なえるところは、費用をかければ土地建物に地盤保証が付きます。
しかし余り、お勧めはできません。できれば、別の土地を
検討されることをお勧めします。

では、また。

こんにちは、荒ちゃんです。

真夏の引越しを終えた時のことです。
今日の夜は熱いな～！
窓でも開けて『寝るか』と窓を開けた途端・・・・

「えっ！なんだこの匂いは・・？？」
「鼻が曲がるくらい強烈なんだよ！」と愚痴をもらすＹさん。

どうして、このような失敗をしてしまうのでしょうか？

何度も言いますが、不動産屋さんは、都合の悪いことは
教えてくれません。

見た目に良い土地であっても、匂いのことまでは
誰も教えてくれません。

あなたは　この匂いの問題を、どう思いますか。
実は、案外　匂いの問題は多いことをご存知でしたか？
近所に、畑が多いところは　特に注意が必要です。

簡単に言うと、畑に鶏糞肥料を撒く農家が居るからです。
湿った洗濯物などがあると、匂いがついて大変です。

匂いの問題を『知って』買うのであれば良いのですが
知らないで買うと・・・後悔しますから気をつけてください。

それから、『生ゴミ問題』も深刻です。

私は、長年この建築業に従事していますが生ゴミ問題は
近所のトラブルにまで発展します。

今は生ゴミ置き場が近所になくても、世帯が多くなると
必然的にゴミ置き場問題が団地を襲います。

自宅の前にゴミ置き場を作られると大変なことが起きるからです。

紳士的なゴミの捨て方をみなさんが行なえばいいのですが
明日が回収日なのに、前日の夜に捨てる人がいます。

この場合、カラスのご馳走になり年がら年中、
あなたの家の回りに”カラス”が来るようになります。

実は、この問題、あるお客様の家で起きたことなんです。
日当たりを求めて、角地を買いました。最初は良かったのですが
ある時、世帯数が増え家の前にゴミ置き場をつくろうと
言う話になりました。

当然、お客様は、断固反対しました。
そして、「交代で各班、自宅の前にゴミを置く方法。」を
近隣の方に話されたのです。

毎回、ゴミ置き場が変わる訳けです。
最初は近所の方から面倒くさい！という意見が出ていました。

他の班では問題が多いゴミ置き場問題もお客様の班は、
だんだん皆さんが協力するようになり、ゴミの出し方も
紳士的になり、カラスの問題など何も起きません。

もし、あなたが買われた土地でゴミ問題が起きたときは、
是非、この「持ち回りの案」を覚えておいてください。
きっと役に立つはずです。

土地を決める際は、近所の方に声を掛けて、
自分が心配していることを遠慮せずに確認してください。

自分ひとりで決めないで、あなたが思っている
工務店や建築会社へ必ず相談されることをお勧めします。　
決して不動産屋だけの言いなりには、ならいでください。

では、また。

こんにちは、荒ちゃんです。 

今日から何回かのシリーズで不動産の税金について、
お話します。
毎年改正があり、詳細についてはかなり難しい部分が
ありますので、あくまでも基本的な部分についてのお話です。

不動産の権利が動く（例：売る・買うなど）たびに
基本的に課税されます。そして、次のようにその状態によって、
課税される税金の種類が変わります。

Ａ　取得した時（買う・贈与・相続）
Ｂ　売った時
Ｃ　持っている時
Ｄ　貸している時
大きく４種類に別けられます。

今日は、「取得した時（買う・贈与・相続）」についてです。

不動産を取得した時に課税される税金は・・・

・印紙税・・・売買契約書に添付します。
不動産の売買契約書以外に、建物の請負工事契約書、
住宅ローンの借用証書（金銭消費貸借契約書）、
土地賃貸借契約書などに添付して納税します。

個人間の取引でやり取りする売買代金の領収書などは
非課税扱いです。

・登録免許税・・・土地や建物を登記する時にかかります。
土地や住宅を所得すると、自分の権利を確保するために、
所有権の保存登記や買った場合などは移転登記をします。
この登記のときには必ず税金がかかります。

一般的に、司法書士や土地家屋調査士に依頼していますので、
納税しているという感覚はあまり感じないかもしれません。
不動産の（固定資産税評価額×税率＝税額）　の式で
計算できます。
税率は登記の種類によって個別に決められています。

・不動産取得税・・・土地や建物を買ったり、住宅を新築、
　　　　　　　　　　　　増改築したときに対象となります。

この税金は、不動産の所在する都道府県の税金で、
売買、贈与、建築などのいずれであっても課税されます。
ただし、相続による取得には課税されません。
納税額は不動産の（固定資産税評価額×税率＝税額）
の式で計算できます。


・所得税の住宅ローン控除・・・所得税の特別控除です。

金融機関などから、返済期間１０年以上の融資を受けて住宅を
取得した場合は、年度に応じて、所定の額が所得税から控除
されます。住宅用敷地にも適用になります。

年末借入金残高×控除率＝ローン控除額 

Ｈ20年の場合・・・　新旧から選択できます。
●従来のローン控除
・控除対象限度額　２０００万円
・控除率　1～6年目　１．０％　　　　７～１０年目　０．５％　　　　　
・最大控除額　１６０万円

●新しいローン控除
・控除対象限度額　２０００万円
・控除率　1～１０年目　０．６％　　　１１～１５年目　０．４％　　　　　
・最大控除額　１６０万円

いずれか有利な方を選択して適用できます。
重要なのは申告が必要なことです。サラリーマンの方は初年度は
申告して、２年目以降は年末調整で適用を受けられます。


・贈与税・・・住宅の取得の際に、親や親戚などから資金の贈与
　　　　　　　　を受けたときに対象になります。
●暦年課税制度・・・
　　　１年間に贈与を受けた価格－基礎控除１１０万円×税率＝税額
●相続時清算課税制度・・・
　「住宅取得のための資金」の場合は贈与者の年齢６５歳未満
　　でも大丈夫です。
　2500万円の特別控除のほかに1000万円の住宅資金
　特別控除額を加算して合計3500万円まで非課税で控除
　できます。


・相続税・・・相続や遺贈により土地や建物を取得したとき
　　　　　　　　対象になります。
取得した財産の総額が遺産に係る基礎控除額以下であれば
課税されないこととなっています。
基礎控除額＝5000万円＋1000万円×法定相続人の数

納付すべき相続税がある場合は相続開始から10カ月以内に
申告しなければなりません。

・小規模宅地（貸家やアパートなどを建てる）についての
評価減などの節税対策があります。
資産を多く所有している場合などは生前から計画的に
節税対策を心がけて下さい。

以上の他にも住宅を取得または新築したときなどは、
消費税が課税されます。

堅い話で疲れました。
今日は、ここまでにします。

こんにちは、荒ちゃんです。

 今日は、前回の続きで税金のお話です。
 
課税される税金の種類が４種類に別けられます。
Ａ　取得した時（買う・贈与・相続）
Ｂ　売った時
Ｃ　持っている時
Ｄ　貸している時

２回目の今日は、　「売った時の税金について」です。

売却する土地・建物が以下のどれに該当するかで変わってきます。
１．居住用である。
２．事業用である。
３．特定の事業のために売却する。


その中で特に、個人が不動産を売った時の税金について、
お話します。

では、早速、「居住用である」からお話します。

売却して利益（譲渡益）が生じる場合には、
その利益に対して所得税と住民税がかかります。
この課税対象となる利益のことを、「譲渡所得（金額）と呼んでいます。

簡単に言うと、売った金額（譲渡価格）から昔に買った金額や費用（取得費）
と売るためにかかった費用（譲渡費用）そして、更に（特別控除）を
差し引いた金額が課税の対象になる金額（課税譲渡所得金額）です。

そして、所有期間の区分（５年超か５年以下か）に応じて税率を掛けて
計算します。

ここで、よく質問があるのは、購入したのが昔で取得費が不明の時や
相続で取得した場合などの所得費は譲渡価格の５％で計算します。

特別控除とは、・・・

Ａ．居住用財産を売った場合の特例
●居住用財産で譲渡益が出た場合は、
①所有年数に関係なく3000万円

②所有期間１０年超えて売却の場合は3000万円の特別控除と
　セットで利用できます。（最高20％控除されます）

③居住用財産の買換え特例は・・・
譲渡益がある場合。
　譲渡資産が買換え資産の額を下回る場合は課税しない、（繰り延べ）
　逆に上回る場合差額についてだけ課税されます。

●譲渡損失の場合。・・・損益通算と繰越控除
　基本的に不動産の譲渡損失は他の所得から控除したり、
　繰越したりはできません。
　しかし、居住用財産の場合は認められています。
　繰越は３年間認められています。
　
Ｂ．優良宅地の造成等のために土地を売った場合の特例。

所有期間５年超えの土地を優良住宅地の造成のために売却
した場合で、開発許可などの認定が条件で税率が軽減されます。
ただし、建物は対象外です。

Ｃ．特定事業用資産の買換えの特例。
この特例は譲渡した資産と買換資産の取得価格の大小に関係なく、
必ず課税されます。詳細は省略します。

さまざまな、特例がありますので、具体的に売却を考えてみようと
思われるときは、詳細について検討することが大切です。

では、また。 

こんにちは、荒ちゃんです。

 今日も、前回の続きで税金のお話です。
 
課税される税金の種類が４種類に別けられます。
Ａ　取得した時（買う・贈与・相続）
Ｂ　売った時
Ｃ　持っている時
Ｄ　貸している時

3回目の今日は、　「持っている時の税金について」です。

最初にどんな税金があるのか？
・固定資産税　　　　・・・その年の１月1日現在の所有者に対して市町村が課税します。
・都市計画税　　　　・・・都市計画法による市街化区域内の不動産に課税します。
・特別土地保有税　・・・平成15年度以降は課税が停止されています。
・地価税　　　　　　　・・・現在は課税が停止されています。


では、次にもう少し詳細に見てみましょう。

・固定資産税

土地や家屋を持っていると毎年かかる税金で、固定資産課税台帳に登録されている
人に課税されます。

固定資産税評価額　×　税率　＝税額　
となります。　税率は1.4％です。

毎年納税通知書が送られてきますので、4期に分けて納税します。
なお、課税標準が土地３０万円、家屋２０万円に満たない場合は免税されます。

固定資産税の特例
①住宅用地の軽減措置について。

小規模住宅用地・・・200㎡以下の部分を言い、固定資産税が６分の１になります。
　　　　　　　　　　　　（共同住宅の場合は200㎡に住居の数を乗じて計算します）

一般住宅用地・・・200㎡を越える部分を言い、固定資産税が３分の１になります。

②新築住宅の減額制度
新築住宅で下記の条件を満たす場合は、３年間固定資産税が２分の１のなります。
（田園型・郊外型などの二戸目の住宅も適用になりますが、別荘用は適用外です。）
　条件１．住宅部分の床面積が全体の２分の１以上あること。
　条件２．新築時期に応じた面積であること。
　　　　　　Ｈ１３年１月２日～平成１７年１月１日・・・５０㎡～２８０㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（戸建て以外の貸家は３５㎡～２８０㎡）
　　　　　　Ｈ１７年１月２日以降　　　　　　　　　　・・・５０㎡～２８０㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（戸建て以外の貸家は４０㎡～２８０㎡）
　　　　ただし、床面積の上限は１２０㎡までとなります。

③その他の減額制度
　・中古住宅の耐震改修工事
　昭和５７年１月１日以前の住宅で平成１８年～平成２７年までに耐震改修をした
　場合は最長で３年間固定資産税が２分の１になります。
　
　そのほかに・バリアフリー改修工事や・省エネ改修工事などもあります。
　
・都市計画税

この税金は市街化区域内の不動産に課税されます。
計算式は
 

固定資産税評価額　×　税率　＝税額　
となります。　税率は０．３％です。

なお、住宅用地は次のように軽減されます。
①　一般住宅用地の場合・・・・・固定資産税評価額の３分の２の額とする。
②　小規模住宅用地の場合・・・固定資産税評価額の３分の１の額とする。

特別土地保有税　と　地価税については省略します。

では、今日は、ここまでです。

こんにちは、荒ちゃんです。

 今日も、前回の続きで税金のお話です。
 
課税される税金の種類が４種類に別けられます。
Ａ　取得した時（買う・贈与・相続）
Ｂ　売った時
Ｃ　持っている時
Ｄ　貸している時

4回目の今日は、　「貸している時の税金について」です。

最初にどんな税金がかかるのか？ですが、
不動産を貸していると、家賃や地代などの不動産所得がありますが、
この所得に対して、所得税（国税）と住民税（地方税）がかかります。
また、一定額以上の所得がある場合は事業税もかかります。

不動産所得の計算は、

　総収入金額ー必要経費＝不動産所得の金額

総収入金額とは・・・地代や家賃など。
総収入金額とは・・・固定資産税・保険料・建物の原価償却費・借入金の利子・修繕費
などがあります。

また、事業的規模（アパート１０室以上、一戸建て５棟以上）の場合は、家族が
その貸付業務に専従している場合、白色申告で配偶者は８６万円、その他の親族
は５０万円また、青色申告では専従者給与が認められています。

青色申告をすれば、青色申告特別控除（簿記の記帳で６５万円、その他で
１０万円）が認められています。

　総収入金額ー必要経費－青色申告特別控除＝不動産所得の金額

不動産所得の損益通算の特例
サラリーマンが借金してアパートなどを購入して、貸付した場合、
給与所得と損益通算が出来ますが、その赤字のうち土地の代金分の
借入金は損益通算の対象になりません。

所得税は毎年３月１５日までに確定申告書を提出し、同日までに納付します。
所得税の申告書には、住民税に関する記載もありますので、所得税の申告を
した人は、住民税の申告は必要ありません。

住民税は６月、８月、１０月、１月の４回で市から送られてくる
納税通知書で納付します。

最後に事業税（県税）ですが、個人の不動産関係に絞りお話します。
不動産貸付業・駐車場業・不動産売買業があげられます。

不動産貸付業・・・
住宅用⇒　建物　　一戸建　１０棟以上　　一戸建以外　１０室以上
　　　　　　　土地　　契約件数が10以上又は貸付面積が2000㎡以上

住宅用⇒　建物　　一戸建　５棟以上　　一戸建以外　１０室以上
以外　　　　土地　　契約件数が１０以上

以上のものを合わせて貸し付けている場合は、貸付合計件数が１０以上。

 駐車場業・・・
イ　駐車場ビルや機械設備を設けた駐車場
ロ　イ以外で駐車可能台数が１０台以上の場合。

計算式は・・・
（　総収入金額－必要経費－事業主控除額（290万円）　）×税率（100分の5）＝税額
となります。

税金のお話はここまでにします。

では、また。

こんにちは、荒ちゃんです。

仕事に追われて、ご無沙汰してしまいました。

みなさんの家には、毎日のように、
「高品質で特別仕様の注文住宅が、限定3棟坪38万円！」

こんなチラシが、数多く届いていることと思います。
ある時は、新聞折込のチラシ。

またある時は、住宅雑誌や新聞広告。
「予算は限られているけれど、できるだけ、良い家を建てたい。」

そして、せっかく建てるんだから、「絶対に失敗したくない」
そんな期待と不安の中で、何を判断基準にしたら良いのか分からない。
あなた、そんなことありません？

しかし、どんなに予算が限られてても、良質でローコストな家を建てる
方法を知れば、あなたの夢は必ず実現できるんです。
そのためのノウハウが、ぎっしり詰め込まれた情報をお伝えしていきます。

これは、本屋さんで売ってる本とは、百八十度異なります。
なぜなら、あなたが本当に知るべきなのは、
住宅業界のマル秘情報なんですから。

このブログを読み終わった時、あなたは、

◆  良質でお値打ちな家を建てるポイントは何なのか。
◆  自分にピッタリな工法はなんなのか。
◆  どんな業者が良心的なのか。それは、どうやって見分けるのか。
◆  業者に言いなりでなく、どうやって住まいづくりを考えていけば良いのか。
◆  限られた予算内でオーダーメイドの家を建てるにはどうすれば良いのか。

など、あなたの家づくりに絶対に欠かせない、判断基準が身に付きます。

もう、見ていられません。
３０年、３５年という気の遠くなるほどの長～いローン。
マイホームは、そんなリスクを負って、ようやく手に入るんです。

ですから、
「建てたけど、ちょっと気に入らないなぁ」といって、買い換えられないんです。
当たり前ですよね。

だからこそ、誰もが、期待と夢を抱きつつ、また、不安も感じるんです。
◆  そんな長い間、ローンを払っていける？
◆  安いけど、本当に大丈夫？
◆  間取りやプランで失敗しない？
◆  健康を害する材料、使われない？
◆  業者は、本当に良い家を建ててくれる？
◆  建築途中で倒産しない？
◆  そして何より、欠陥住宅にならない？

あなたが真剣なほど、不安は増すばかりでしょう。
私は、家づくりに失敗した人たちを、今まで何度となく見てきました。
その度に、やりきれない、暗い気持ちになるんです。

そして、
「このまま黙ってたら、この業界は決して良くはならない。」
という思いが強くなるんです。
素人が、何の判断基準もないまま、家を建てるのは非常に危険です。

少なくとも、あなたにだけでも、避けてほしいんです。

そのために、
家づくりのプロとして、あなたに伝えるべきことを一生懸命に書いています。
あなたにしっかりと伝わるよう、また、簡単に読めるよう専門用語を避け、
理解できるよう、わかりやすい言葉にしています。


あなたは家を建て、笑うか、泣くか。
資産になる家か、負債になる家か。
是非、このブログを注意深く読んで下さい。

そして、『快適な住まい』で、『末永く楽しい生活』を送ってくださいね。

では、また。
次回から本論です。





 

こんにちは、荒ちゃんです。

今日も早速、始めます。 

住宅業界には、危険な落とし穴がいっぱいあるんです。
この業界は、大手ゼネコンから中小工務店まで元請下請の世界なんです。

元請は管理料を取って、下請けに任せます。
だから高くなりがちなんです。
業種を少なく出来れば工事費は下がります。
つまり、多能工が求められています。
例えば、畳屋さんと建具屋さんとか、電気屋さんと水道屋さん
が同じ職人が担当するとかですね。

でも、現実はなかなか難しいです。
特にリフォームなどの工事ではこのことが大切になります。

ところで、家を誰に頼むかは、次の５つに集約されます。
大工、工務店、ハウスメーカー、設計士、フランチャイズ店である。

それぞれに長所、短所があります。
業者は数多くあるので、どこに頼んでいいか悩みます。
そして、各社様々な工法を採用してるので、余計ややこしいんですね。

・木造軸組み工法
・２×４（ツーバイフォー）工法
・軽量鉄骨プレハブ工法
・木造メタル工法
・木造パネル工法
・内断熱工法
・外断熱工法
・高気密、高断熱工法

などなど、いろいろあり、さらに価格も品質も様々なんです。

実際、いろんな工法があるので、何がいいか悩んで当然です。
自分にぴったりな家を建ててくれる業者を探すのは、すごく難しいんです。

どの業者のどんなところがいいのか？（裏を返せばどこが良くないのか？）
ってなことは、誰も教えてくれません。

営業マンに聞いても、良い事しか言わないので、不安です。
結局、どう判断したらいいか、素人には難しいんですね。
それは、判断基準となる情報が少なすぎるからなんです。

判断基準がないから、値段は比較できても、安心できる業者かはわからない。
そうなると、テレビＣＭで見るハウスメーカーなら安心、と思ってしまうわけです。

また、モデルハウスを見て、夢見心地で契約してしまう。
これじゃ、あとで後悔するのも、当たり前です。

契約後に、オプションや追加工事で予算を大幅にオーバーする。
そして、入居後にローンの支払いに苦労するんです。
あなたは、そうならないよう気をつけてくださいね。
業者を選ぶとき、気をつけてください。

大工の場合
技術レベルが違うので、その見極めが大変です。
最近は優秀な大工が少ないのでなおさらですね。
大工の知識・経験・ネットワークの範囲内でしか出来ない。
施主の要望を聞き取るのが苦手です。　　


工務店の場合
設計施工において、レベルがやや低く、客観性に乏しい傾向がある。
予算内で最善かわからないので、施主は工務店の言いなりになりやすい。
不良在庫品を勧められても、施主にはわからない。
選択肢は工務店の知識レベルの範囲なので、狭くなりがちです。
施主の思いを聞き取るのが苦手なので、施主が思いを伝えないといけない。


ハウスメーカーの場合
早く、安く、大量にと、戦後の住宅難を解消するための仮設住宅が起源です。
住み心地や施主の希望などは、ほとんど無視される事が多い。
大部分が工業製品でできているため、産業廃棄物にしかならない。
地球環境を考えるなら大きな問題である。
住宅は商品と考え、施主はお客様と考えている。
食事で例えるなら、ファミリーレストランの味。しかし値段は、一流レストラン並。

ハウスメーカーの営業マンは、営業はプロだが住宅は素人です。
ハウスメーカーで建てる大きな問題点は、三つです。

建築部材のほとんどが新建材のため、健康住宅ではない。
値段をたたかれた下請けばかりなので、魂のこもった仕事は期待できない。
最初の見積りは安い、最終的には高くなってしまう。

唯一のメリットは、わずらわしい事は全てやってくれる事です。
しかし、ただでやっているように思えるが、すべて価格の中に含まれてます。
　

設計士の場合
設計コンペをご存知ですか。
一定条件で、複数の設計士が設計プランを競うものです。
生活スタイルや価値観もわからず競うので、設計士の自己満足でしかない。
打ち合わせに時間を掛けるが、設計士の思いが入りすぎる。
設計士は現場を知らないことが多く、施工できない設計をしたり、
デザインを重視するあまり住みづらいプランだったりする。


フランチャイズの場合
実績、経験、技術力、営業力の無い人が、ノウハウを買って家を建てている。
まったくの素人でも、お金さえ払えば始められる。
住宅は商品であり、ビジネスとしてとらえている。
効率や採算が最優先です。
坪単価が安い家は、スーパーで言えばバーゲン品です。


では、また。
今日はここまでです。