土地選びや家づくりで成功するためのブログ

こんにちは。 

ホームページの更新が落ち着いてきましたので、
これからブログでの情報をお伝えしていきます。

はじめまして、荒川榮司です。　ニックネームは「荒ちゃん」です。
１９５４年生まれ。ＡＢ型　いわき市勿来町在住。

最初に、自己紹介をさせてください。
●まずは、写真です。

         　　　　　　　　　　　           　　　　　　　　

     ↑　私です。　　　　　　　　　　　　　　　　↑これも私です。

         　　　           　　　 　　           

　

　　　↑一級建築士・宅地建物取引主任者・二級土木施工士
            すべて、家づくりには欠かせない免許証です。

●次に私の特徴です。

・元営業マンあがりの社長ではなく・・・
　　　　建築一筋の資格と技術の裏づけがあります。

・２代目社長ではなく・・・
　　　　ゼロから創業の苦労を乗り越えてきた、ど根性があります。

・ネクタイは嫌いです。・・・
　　　　　でも、作業衣が似合います。

・高級車はありません。・・・
　　　　１０年落ちのダンプは健在です。

・パターは持ちません。・・・
　　　　でも、金槌はときどき使います。

・営業は嫌いです。・・・
　　　　　しかし、根っから「家づくり大好き人間」です。

         　　　

　　　           

　　　　↑小さな平屋の事務所のこんなところで頑張っています
　
　　　　　　　多くの見本も展示しておりませんが、
　　　　　　　お客様との打合せは、ここでお願いしています。

         　　　　　　　　　　　  　　　　　

　　　　　　　　　

↑一番古い相楽棟梁です。　　　　　　　　　　　　ついでに、家族をご紹介します。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（少し古い写真ですが・・・）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　娘が３人大学４年、２年、高校２年。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　奥さんの歳は秘密です。

こんな、私です。
「安くて、いい家」を建てるための土地・建物に関する業界の
裏情報などを、提供していきますのでお楽しみに！　

　　

 

 

 

 

 

 

 

 

                   

こんにちは、荒ちゃんです。

これから、家づくりをスタートする方、または
すでに、計画が進んでいる方へ質問です。

次の5つの質問について考えて見てください。
重要なことなので、真剣に、頭が痛くなるほど考えてみてください。
できれば、紙に書き出してみると、いいかもしれませんね。

これを考えることが、家づくりで最初にやることなんです。

１　住まいづくりで大事なことは何ですか？

２　住まいがどうなると満足しますか？

３　住まいになくてはならないものは何ですか？

４　住まいづくりで一番避けなければならないことは何ですか？

５　現在の課題や問題は何ですか？

　　　↓
　　　
　　　↓

　　　↓

　全部、書き出せましたか？

このブログでお伝えしたい内容は、「あなたの家づくが必ず成功できるコツ」を
業界の裏事情も含めてお伝えしていきます。

どうぞ、参考にされて下さい。

　あなたが、「家づくりに成功して幸せ家族を築いた」
　　ご報告を楽しみに待っています。

   　　　　　　　　　
　　　　　　　　　  ↑日本の天然檜（意味はありません。ただ、私が好きなだけです）

 

 荒ちゃんの家づくりに対する思い

 「心から、お伝えしたいこと」　　
 

一言でズバリ言います。

「住宅ローンの返済だけに追われるような人生はやめて下さい。
人それぞれ価値観があり、高くて無理な資金計画でも
家づくりをされる方もいるでしょう。

でも、もう一度言います。
「住宅ローンの返済だけに追われるような人生はやめて下さい。」

・ボーナスの半分は貯金できるような・・・。
・毎月一回は家族で外食できるような・・・。
・年末調整やローン控除を返済に回すのではなく、温泉旅行にいけるような・・・。

家を建てることがゴールではなく、家族が仲良く幸せに暮らして、
楽しい想い出を作るスタートでなければいけないと思うのです。

 こんにちは、荒ちゃんです。

 今日から、「住まいづくり５つの秘訣」という内容でシリーズでお伝えします。

その５つとは、

（１）不動産としての価値を落とさない。

（２）綿密な計画をたてる。

（３）家族全員の価値観を住まいづくりに反映させる理念作り。

（４）あふれる情報の中から質・量ともに正しいものをどう選ぶか。

（５）相談相手を間違わない。

です。

これから、この５つのポイントを話しますが、その前に、

私がなぜこの話をするか、

その背景について、あなたに知っておいて欲しいことがあるんです。

第二次大戦後、日本中、住む家がなかったんです。

とにかく、早く家を建てないといけない。

そんな状況で、住宅業界が起こした問題が５つあるんです。

一つ目は「シックハウス問題」

新建材が原因で、住む人が病気になっている。

二つ目は「精神的な問題」

ＬＤＫプランで、家族間の会話が奪われ、精神的病気を引き起こしている。

三つ目は「建物が病気」

ハウスメーカーに代表される家は、建物が呼吸できず、建物寿命が短い。

四つ目は「経済的な病気」

住宅ローンが原因で、毎年８万人の自己破産者が出ている。自殺者は毎年１万人。

五つ目は「環境問題」

新建材の家を壊した時の廃材が、産業廃棄物の７割を占めている。

マイホームは人が幸せになるために手に入れるものですよね。

でも、家を建てたために、

病気になる

家族がばらばらになる

自己破産する

産業廃棄物になる

そうならないために、これからお話する５つのポイントを、ぜひ活用してください

 

こんにちは、荒ちゃんです。 

住まいづくりで失敗しないためのポイントが５つありましたね。

今日は、「不動産価値を落とさない」ことについて復習しましょう。

日本の住宅の平均寿命は２６年。

そして、１５年で建物の価値はゼロになります。

ところが、住宅ローンは３０年以上払わなければならない。

と言うことは、常に負債を抱えていることになっているんですね。

では、どうすればよかったでしょうか？

そう、誰もがほしくなる土地を選ぶこと。

そして、誰もが住みたいと思う家を建てることでしたね。

具体的には、「駅が近い」「学校が近い」「買い物が便利」「病院が近い」
「銀行が近い」など、生活の便がいい土地でしたね。

建物は「クラシックデザイン」、３０年たっても買い手がつく家にすることです。

そうするなら、不動産価値は目減りしません。

では、また。

 

 

 こんにちは、荒ちゃんです。

 今日は、「家族の価値観」を家づくりに反映させることについて復習しましょう。

価値観は人によって違います。

「なぜ、家が必要なのか」

「どんな家にしたいか」

「どんな風に住みたいか」

家族でも、思いは違います。

建物に合わせて住みたいですか？
それとも、住みやすいように建てますか？

もちろん、家を生活に合わせて建てますよね。

だったら、他人のプランをベースにしないようにしましょう。

ゼロからプランを作っていきましょう。

プラン作りで考慮すべきことがありましたね。

そう、家事導線、収納、子ども部屋などでした。

そして、家族の価値観をすり合わせる。

さらに、五感を活用すること。

これらをじっくり考えなければいけません。

今日のまとめ

家族の価値観をしっかり確認しましょう。

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 こんにちは、荒ちゃんです。

今日は、「相談相手」について復習しましょう。

相談相手は３種類ありましたね。

１　住宅会社、設計事務所

２　自治体、金融機関

３　友人、知人

それぞれのメリットとデメリットは何だったでしょうか？

１　業者への相談は、専門的な知識などを知ることができます。
　　しかし、はじめから答えが決まっている事が問題でしたね。
　　要するに、相談した業者以外で建てるという選択は無いのです。

２　その点、自治体や金融機関は第三者の立場なので、公平な相談になります。
　　しかし、具体的な業者名については、答えてくれません。
　　立場上、固有名を出してどうこうは言えないのです。

３　友人知人であれば、本当のことを言ってもらえますよね。
　　でも、いかんせん素人の意見です。
　　それに主観で物を言うので、当たりはずれがあるのです。

では、誰に相談すればよかったでしょうか？

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今日のまとめ

相談相手を間違えると「いい家」は建ちません。

こんにちは、荒ちゃんです。 
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 こんにちは、荒ちゃんです。

あなたは家づくりにおいて最も大事なこと、
それが何だか知っていますか？

答えは現場を見学する、ということなんです。

なぜでしょうか？

それはやはり現場では嘘がつけないからです。
その住宅会社を正しく見極めるためには、現場を
見学することが非常に重要になってきます。

私たちはもちろんあなたのために素晴らしい家を
作りたいと思っております。
しかし、一番してほしいこと、それはあなたが
素晴らしい家作りをすることです。

たとえ他社の家を購入したとしても
満足のいく家づくりをすることができれば満足です。
ですからあなたが家づくりで「後悔」だけは
絶対にしてほしくありません。

今日はその後悔をしないための現場見学の
１０の秘訣を紹介します。

１、まずは興味のある住宅会社に電話をします。
そして見学できる現場を聞いて、案内状をもらう約束を
しましょう。
その時に、建築途中を見せてもらいたいと告げましょう。
そこで、「うちはそのような見学会を行っていません。
モデルハウスをご覧下さい」と
答えるようでしたら注意が必要です。

２、会社や社長の雰囲気を確認する
これは人付き合いにもいえることですが、ポイントは、
笑顔のある会社かどうか？
急にかしこまったり裏表のある会社かどうか
の2つを確認しましょう。

３,「最近どんなトラブルがありましたか」と聞いてみる
残念なことに、住宅業界はトラブルの多い業界です。
「特にありません」という答えは嘘です。
それはトラブルがないくらい工事がないか、お客様は
トラブルと思っているけど担当者は思っていないの
どちらかでしょう。
ここで重要なのは、トラブルの中身ではなく、
この質問に誠実に答えてくれるかどうか、そこを見ましょう。

４、住宅会社の売りは、どこなのか
主にどのような住宅を中心に建築されているのですか？
高級住宅ですか？ローコスト住宅ですか？
商用ビルですか？賃貸住宅ですか？
理由はなぜですか？

このように聞いてみてください。
希望に合わなければ、別の会社を選びましょう。

５、オプション工事がどれくらいあるのか聞く。
「今回の現場見学会の住宅でオプション工事の所を
 教えて頂けますか？」

このように確認しましょう。
オプション工事が多くある場合は、
契約後にオプション工事費がかかり、はじめに案内の
あった価格より高くなるのは言うまでもありません。

６、自分の家の広さと比べながら、見てみる。
あなたが今現在住んでいる住宅の寸法をまず測って
みましょう。そしてその寸法を実際に比較してみます。

７、自分の計画した間取りを持ってみてみる
もし新築の間取りを実際に既に作っているとしたら、
それを見学会に持っていきましょう。その際、定規を
もっていくといいでしょう。特に５０分の１の図面の場合は
その図面だけ見ていると、部屋が広く感じられるので、
必ず現場の部屋の広さと照らし合わせておくことをお勧めします。

８、どこに家具を置くかイメージしてみる。
現場見学会などでは、家具などが配置されていない
ケースが多いはずです.どうしても搬入の際の傷を考えると、
お施主さんのためにはそのようなリスクはおかせない
住宅会社があるので、仕方がありません。
例えば、テレビをどこに置くか、ソファーＩ型にするか、
Ｌ型にするか、など具体的に考えることで、間取り図と
実際のイメージのギャップを埋めていきます。

９、訪問営業をしてほしくないときははっきり言う
現場見学会にいくと必ず住所と名前を聞かれます。
そしてそれを明らかにすると、その日の夜から
早速訪問営業が始まります。

もし訪問営業を望んでいない時は
「訪問営業はしないでもらいたいのですが、いいですか？」
と確認をとるようにしましょう。多くの場合は営業される
ことはなくなるはずです。

１０、資料をもらって帰る
自己資金の貯め方、土地の見つけ方、節約術、収納術、
現場見学会のお知らせなど家づくりに役立つ情報が無料で
もらえます。その場合は、訪問営業を望んでいないことを
伝え、郵送で送ってもらうようにしましょう。

 

では最後にモデルハウスをみるときに気をつけることです。
□ゆとりのあるスペースに、圧倒されない
□オプション品ではなく標準品を確認する
□間取りの広さにごまかされない
□開放感を味わい過ぎない
この４つがポイントです。

では、モデルハウスを見に行って、これらの魅力に
とりつかれないようにするためにはどうすればいいのでしょうか？

答えは簡単です。

それは実際の建築現場を見に行けばいいのです。
建築現場を見ないでモデルハウスだけ見て家作りを
すると、机の前で担当者と計画している住宅が、
そのままモデルハウスになるという錯覚に陥ります。

そこを注意してください。
建築現場は必ず目で見て確認することが大切です。

次回は、資金計画についてお話します。
実は資金計画には「罠」があるんです。
これを知っているのと、知らないのとでは
ずいぶん家作りの計画が変わってきます。

ご期待下さい。

　　

こんにちは！荒ちゃんです。

今日は大事な話です。
先日もちらっとお話したのですが、
資金計画の罠についてお話します。

お金の話を表立ってするのは少し気がひける
こともあります。しかし騙されないためにも、
大切な予算の話をきちんとする必要があるのです。

敷地調査やプランニングばかりを先走り、
資金計画を後回しにする会社は、あなたのことを
本当に大切に考えているかどうかは分かりません。

それでは悪徳住宅会社は資金計画書にどのような罠を
仕掛けているか、それをお話しましょう。

一つ目の罠は見積書に入れると家の値段が高くなって
しまうものは、オプションとして資金計画書に入れて
しまうこと。どんなものがあるか？

代表的なものは、カーテンと照明器具です。

これらは、住宅にはなくてはならないものです。
しかし、見積書に入れると、単価が高くなるので、
とりあえず別途にしておく。


この方法自体は別に悪いことではありません。
問題はお客様にきちんと伝えて、最終的に
これだけかかると伝えないことです。

他社と比べて１００万円も安かった。
でも最終的に支払った金額は、最初の見積もりより
ずっと高くなった、こんなことにならないように
気をつける必要があります。

照明器具はともかく、カーテンを別途工事にする
会社は多いです。理由は、部屋が仕上がった後に、
雰囲気に合わせてカーテンを選びたいというお客様
のためもあると思うのですが、実は結構値段がします。

40坪で30万円から。ちょっと良いもので80万円くらい
かかります。計画の中であらかじめ予算はとっておく
必要があります。

２つ目は、経費に関するものです。現場経費、運搬費、
営業諸経費、地盤調査費、地盤補償料、シロアリ工事費、
工事中の火災保険料、労災保険料・・・。

これらの経費が資金計画書に載っていたら要注意です。
こういった諸経費の合計は工事費の１０％程度になります。
いくら本体価格が安くても、経費を別にしたらいくらでも
安くできるのです。

ごく一部の会社ですが、このような資金計画書に細工をする
手口を残念ながらおこなっています。もしこのような資金計画書に
出会った場合、これはどういう金額で、なぜこの値段になるのかを
ひとつずつ説明してもらってください。

資金計画は家作りの屋台骨ともいっていいほどのものです。
きちんとした説明もしないで、家を建てるにあたって一番重要なもの、
それを後回しにする会社には注意が必要です。

１、資金計画書に書かれているオプションの中身は何か？
２、わけのわからない経費が含まれていないか？

資金計画はこの２つの罠に気をつけましょう。



次回は裏技です。
住宅業界にながく関わる私がこっそりと
いい家を安く買う裏技についてお伝えします。

楽しみに待っていてください。

こんいちは、荒ちゃんです。

今日は　悪徳業者に狙われやすい人　についてです。

もちろん,これは住宅だけにおいて言えることでなく、
一般的にそういう傾向がある人は,他のものにも
当てはまるのかもしれません。

では、どんな人がカモになりやすいのでしょうか？

１、家づくりをよく勉強し「自分だけはだまされない」と思っている人

２、他の住宅会社を知らない人

３、アパート住まいで土地と一戸建てのことをよく知らない人

４、お得感に弱い奥様がいる人


もし,ご自分に当てはまる項目がある方は注意が必要です。


例えば、抽選会というものがあります。

「今回参加して頂いた方の中から新築していただける方に、
抽選で300万相当のオプションをプレゼントします」と
いったようなちょっと売上と利益を考えてみれば
あり得ないようなくじびきをしたりするのです。


また参加者にはアンケートを記入させますので、
その内容から抜け目なく参加者を品定めしていきます。

したがって次のようなポイントがあります。

①抽選会での当選を安易に喜ばない

②モデルハウスの雰囲気に乗せられない

③無料セミナーには必ず裏があることを知る

抽選会での当選は、キャンペーンでの一環です。

遊園地のアトラクションと同じですので、
くれぐれも雰囲気に飲まれないようにしてください。


イベントの多くは、お客様にとってメリットがあるように謳われていますが、
その経費は建物価格で回収されている事実も知っておきましょう。

さて、次回は「坪20万円台の家がなぜ50万円になるのか」
というからくりについてです。

　ＨＰも見てください。⇒　http://www.tosi-j.com/

必ず、参考になるはずです。

 

 

 

こんにちは、荒ちゃんです。


今日は　お客様の夢を奪う住宅業界の非常識について話します。

実は今日の話は住宅業界の常識です。
ですから、よく覚えておいてください。

広告に表示してある価格（はじめに営業マンが言う価格）
が見積もり時に大きく変わる。これは住宅業界の常識です。

坪単価30万円の家、40坪なら1200万円、
これが契約する時には1500万円。

坪単価60万円の家、40坪で2400万円、
これが契約する時には3200万円。

当たり前のようにこうなります。

なぜ,はじめからすべて込みの値段を提示しないのか？
私たちもそのように思いますが、この住宅価格を正直に
話したら、お客さんは振り向いてくれないのです。

家を建てる人と住宅会社では、坪単価の意味が異なります。
家を建てる人にとっての建築費は、言うまでもなく、
建築工事に関するすべての費用を意味します。
つまり「引渡し価格」、その家を建てるにあたって
支払うすべての金額のことです。

しかし、住宅会社にとっての建築費は違います。
それは、建物の本体を建てる「本体価格」という
意味合いが強いのです。

ですから、家を建てる人がイメージする建築費と
同じにするには、この本体価格にオプション料金を
プラスしなければなりません。

オプション料金とは、照明器具やカーテンなどのことです。
そして、外回りの付帯設備工事費や経費がプラスされ、
その合計金額があなたに引き渡す価格となるのです。

「広告の坪単価を見て、その安さにワクワクしてモデルハウスに
行ってみたら、もらった見積書の金額は大違いだった」

現実は、そんな話が多く聞かれます。
大変悲しいことに、オプション分の注文を繰り返すうちに、
当初の見積り金額の倍近い額にまでふくれあがってしまった、
なんて話が後をたちません。
裁判沙汰になってしまう例もあるくらいです。

それでも業者は決してあなたに同情しません。

なぜなら、広告の坪単価と見積り価格が大きく違うのは、
住宅業界の常識だからです。

確かに本体価格だけですまないのはパソコンや車など
付属品を買うことで膨れ上がるのは同じ構造ともいえます。
しかし「坪単価○○円」という言葉にはひっかからない
ようにしましょう。

次回は、家を建てて幸せになる人、不幸になる人
についての違いです。

私は家を建てるだけでなく、
建てた後もたくさん見てきました。
そのことについてお話をしたいと思います。

それではまた。

こんにちは、荒ちゃんです。

今日は、「土地の境界杭を確認しない失敗について」です。

土地を買うときにあなたの厳しい目で、
しっかり確認をして欲しい杭の問題です。

その説明の前に・・・・
土地を買うときに、皆さんが聞きなれない言葉があります。
何かと言うと、【公簿売買】と【実測売買】とい言う言葉です。

一般的に多い契約形態は【公簿売買】と言われる契約形式です。
内容は、土地登記簿謄本に記載されている
面積で現況の土地を売買するやり方です。


一方、【実測売買】とは
現況の境界杭を、土地家屋調査士又は測量会社に依頼し、
その土地を計測する方法で、登記簿面積との誤差を
訂正してから販売する方法です。

事前に測量がされている場合もありますが、
かなり古い測量図の場合は誤差が生じる場合があります。
昔の土地は縄伸びと言って、登記簿謄本の
面積よりも少ないときもありますし、多いときもあります。

参考例ですが
登記簿謄本に180㎡と記載されてあるからといって、
その土地が間違いなく180㎡あるとは限りません。

本当に180㎡あるのか？
それじゃ実測してみましょうということで実測してみたら、
172㎡だったり、185㎡だっつたりと、登記簿謄本と
合致しないことがあります。

ただ考えてみてください。
土地を買うときは、【平米いくら】とか【坪いくら】とかの
数字に単価をかけて買うわけですよね。

実際の面積で売買金額を精算しましょうというのが、
実測売買です。
ごく当たり前な話なんですけど、取引で多いのは公簿売買です。

何故か解りますか？それは実に簡単です。
土地家屋調査士に支払う測量代がかかるからです。

公簿売買を選んで損をする時もあります。得をする時もあります。
しかし、あまりにも、不明だな！と思ったら実測をお勧めします。

ただ、近年行なわれた区画整理地や、宅地造成をされた土地は
問題は少ないと思います。

ここで言う問題は古い造成地、
つまり概ね20年を超えている土地です。
２０年前の測量図は、誤差が多い場合があります。

理由は、安易に面積調整をしたとしか思えない地域もあります。
若しくは機械的な精度の問題・人的精度の問題でおきています。

この実測で大事なことは、境界杭の確認です。
境界の杭が確認できなければ実測しようにもできません。

ですから実測の時には、
近隣者から、ここが境界杭で間違いありませんという
境界同意書（立会い証明）をもらうわけです。

道路との境界は官民査定証明をもらいます。
要は役所の担当者に現場に立ち会ってもらい
境界を確認してもらい,あとで証明書を出してもらうのです。

昔はこの立会いが２０年前はいい加減だったので、
今実測してみたら誤差が出るというのはよくある話なのです。

では、境界杭を確認しないと起きる原因と、
その心構えについてです。

実際に起きたお客さまの例をお話します。

●土地を購入し２年を経過した頃、家を建てようとしたところ
建築会社から、境界の杭がないので測量をしてくださいと言われ
測量会社へ依頼したら32万円の出費をしてしまった。

そこで、当時の不動産会社へ
電話したところ倒産していて途方にくれてしまった。

このケースは、２年前の売買をしたとき、
最低やらなければならない境界杭の立会いを
しないで買ったのが原因です。

いまだに、このような不注意な仲介業者が多い事実に
気を付けてください。
綺麗なスーツ着た営業マンは、土の中に隠れた境界杭を
探そうとはしないもです。

誠意を持って境界杭を探してくれる営業マンと交渉してください。

次のケースです。

●土地を買う時、公簿売買と言われ、
土地の公図と現況の杭を確認して土地を買いました。

ところが新築する際、建築会社から間口が約30センチ足りない
と言われ現場を測量したところ、公図の寸法より確かに
少ないのです。
両隣の家は建築してあるし、結局、後々自分の土地の面積を
少なく登記をしなおした。
ほんの少しの知識があれば・・・と後悔しています。


このケースは　、公簿売買という形式で境界杭の確認までを
したのですが古い団地の土地を測量しないで購入した例です。

売買をする際に、測量を行なえば起こらない問題です。
売買の時点であれば・・・これらのお金の負担は、
すべて売主が負担しなけらばならないお金なんです。

ズバリあなたが負担するお金ではないと言うことを
知っておいてください。

もし、売主が測量はしたくない！　
余計なお金を掛けたくない！と
だだをこねている場合・・・でもあなたは、
どうしてもその土地を買いたいと思うならば、
最低でも、自分たちで巻尺の長いもので間口と奥行きくらいは
計って買うべきです。

できれば、不動産仲介業者と巻尺で計ることをお勧めします。
かっいい車を乗り回し、綺麗なスーツを着た営業マンは
やりたがらないと思います。

でも見かけの悪いが作業着姿の営業マンでも、
その心意気を見てあげてください。
見た目だけで判断しないようにしてあげてください。

境界杭での落とし穴では、地積測量図がある場合は
境界杭を必ず確認することです。

また、公簿売買の時は必ず巻尺で寸法を計り、
概算寸法を割り出し大きく面積が違うかどうか確認することです。


今日はここまでです。 境界の話はどうですか？
境界杭の大切さを忘れずに土地を買ってくださいね。　

では、また。